هشدار دادگستری اصفهان: مشاوران املاک مجاز به تنظیم قرارداد پیشفروش ساختمان نیستند
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری کل استان اصفهان با تأکید بر اینکه قرارداد پیشفروش ساختمان باید حتماً بهصورت سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود، هشدار داد که تنظیم این قراردادها در بنگاههای املاک برخلاف قانون بوده و خریداران باید از حقوق قانونی خود آگاه باشند.
به گزارش فصل سوم؛
محمد محسنی با اشاره به ماده ۳ قانون پیشفروش ساختمان گفت: قرارداد پیشفروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن، باید از طریق تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و خلاصه آن نیز به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال شود. اکتفا به قولنامههای عادی یا توافقات بنگاهی، زمینهساز بخش قابلتوجهی از اختلافات است.
مشاوران املاک فقط مجاز به مذاکرات مقدماتی هستند؛ تخلف، موجب تعلیق یا ابطال پروانه
محسنی تأکید کرد: مطابق ماده ۲۴ قانون پیشفروش ساختمان، مشاوران املاک فقط مجاز به انجام مذاکرات مقدماتی هستند و باید طرفین را برای تنظیم سند رسمی به دفترخانه هدایت کنند. تنظیم قرارداد پیشفروش در بنگاه، تخلف محسوب شده و ضمانت اجرای آن تعلیق یا ابطال پروانه کسب است.
مدارک الزامی پیش از تنظیم قرارداد (ماده ۴): سند مالکیت، پروانه ساختمانی، استعلام ثبت و بیمه
معاون دادگستری اصفهان تصریح کرد: بر اساس ماده ۴ قانون، پیشفروشنده موظف به ارائه مدارکی از جمله سند رسمی مالکیت یا سند رسمی دال بر حق قانونی ساخت و فروش، پروانه ساختمانی، پاسخ استعلام اداره ثبت اسناد و املاک و بیمهنامه مسئولیت است. خریداران نباید صرفاً به ادعا یا تبلیغات فروشنده اکتفا کنند.
اصلاحات قانونی ۱۴۰۳: حذف برخی الزامات، اما تأکید بر ثبت رسمی قرارداد
محسنی با اشاره به اصلاحات ناشی از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، گفت: برخی الزامات سابق مانند شناسنامه فنی مستقل و تأییدیه پایان عملیات پی از ماده ۴ حذف شده است، اما اصل اساسی یعنی الزام به ثبت رسمی قرارداد پیشفروش نهتنها تضعیف نشده، بلکه اهمیت آن بیشتر شده و ریسک اتکا به قراردادهای عادی افزایش یافته است.
حقوق خریدار در صورت تخلف فروشنده: خسارت تأخیر، فسخ با قیمت روز و حق انتقال یکطرفه
معاون دادگستری اصفهان با اشاره به حمایتهای قانونی از خریدار گفت: بر اساس ماده ۶، در صورت تأخیر در تحویل، خریدار میتواند خسارت تأخیر مطالبه کند. مطابق ماده ۷، در صورت اختلاف متراژ، خریدار حق فسخ یا مطالبه خسارت دارد. بر اساس ماده ۸، در صورت فسخ به دلیل تخلف فروشنده، خریدار میتواند وجوه پرداختی را بر مبنای قیمت روز مطالبه کند. همچنین ماده ۱۳ به خریدار این حق را میدهد که در صورت استنکاف فروشنده از تنظیم سند رسمی، با مراجعه به دفترخانه، انتقال به نام خود را انجام دهد.
نحوه پرداخت: حداقل ۱۰٪ ثمن تا زمان تنظیم سند قطعی باقی بماند
محسنی با اشاره به ماده ۱۱ گفت: حداقل ۱۰ درصد از بهای قرارداد باید برای زمان تنظیم سند قطعی باقی بماند و فروشنده نمیتواند تمام ثمن را پیش از انتقال رسمی دریافت کند. همچنین مطابق ماده ۱۲، خریدار میتواند پرداخت اقساط را به پیشرفت فیزیکی ساختمان (با تأیید مهندس ناظر) منوط کند.
ضمانت اجرای کیفری برای پیشفروش خارج از چارچوب رسمی
معاون دادگستری اصفهان با اشاره به ماده ۲۳ قانون پیشفروش ساختمان تأکید کرد: هر شخصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش کند، با ضمانت اجرای کیفری (حبس یا جزای نقدی) مواجه میشود و این موضوع فقط یک توصیه احتیاطی نیست، بلکه تکلیف قانونی است.
توصیه نهایی: فقط با سند رسمی، فقط در دفترخانه
محسنی در جمعبندی به شهروندان توصیه کرد: پیش از هر اقدامی، سمت قانونی پیشفروشنده احراز شود، مدارک ماده ۴ بهدقت بررسی شود، متن قرارداد با رعایت الزامات ماده ۲ تنظیم شود، قرارداد فقط در دفتر اسناد رسمی منعقد شود و پرداختها با توجه به پیشرفت فیزیکی پروژه و حقوق قانونی خریدار انجام شود. رعایت این اصول، بخش زیادی از اختلافات، کلاهبرداریها و دعاوی سنگین در حوزه پیشفروش ساختمان را از بین میبرد.
