ایرادات و محاسن قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول از زاویهای متفاوت
مجتبی رضایی*
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را میتوان نقطه عطفی در مسیر تحقق اصل شفافیت و امنیت حقوقی در معاملات املاک دانست. این قانون در امتداد مقررات مندرج در مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، به دنبال آن است که کلیه نقل و انتقالات اموال غیرمنقول تنها از طریق تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی انجام شود تا از وقوع معاملات معارض و دعاوی ناشی از اسناد عادی جلوگیری گردد.
ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی اشعار میدارد: «اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.» همچنین ماده ۷۰ قانون ثبت اسناد و املاک در مبحوثعنه مقرر میدارد: «سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر خواهد بود مگر اینکه مجعولیت آن سند ثابت شود.»
بر اساس این مواد، سند رسمی به معنای اخص کلمه، آن دسته از اسنادی هستند که توسط سردفتر اسناد رسمی که از طرف حاکمیت این صلاحیت به وی اعطا شده است، تنظیم میشود. از این رو، فلسفه قانون الزام نیز بر پایه همین مواد بنا شده و مقصود آن، تقویت جایگاه سند رسمی به عنوان مطمئنترین دلیل اثبات حقوق و تعهدات اشخاص است.
همچنین مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت تصریح دارند که ثبت معاملات مربوط به اموال غیرمنقول در مناطقی که اداره ثبت اسناد و املاک وجود دارد الزامی است و در غیر این صورت، اسناد تنظیمشده فاقد اعتبار رسمی خواهند بود. با وجود این مبانی حقوقی متقن، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با چالشهایی روبهروست.
مهمترین ایراد، تبصره (۲) ماده (۳) آن است که به مشاوران املاک و حتی اشخاص فاقد تخصص حقوقی اجازه داده تا اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) را در بسترهای غیررسمی و سکوهای خصوصی ثبت نمایند. این حکم نهتنها با مفهوم سند رسمی در ماده ۱۲۸۷ تعارض دارد، بلکه عملاً موجب نقض روح مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت میشود که ثبت رسمی را منوط به تنظیم سند توسط مأمور رسمی، یعنی سردفتر اسناد رسمی، دانستهاند.
به بیان دیگر، اعطای چنین صلاحیتی به اشخاص غیرمتخصص و بسترهای خصوصی نهتنها جایگاه سردفتری را تضعیف میکند، بلکه امنیت حقوقی مردم را نیز به مخاطره میاندازد؛ چراکه سردفتر تنها مأمور رسمی واجد صلاحیت است که با رعایت تشریفات قانونی میتواند سندی را تنظیم کند که از نظر حقوقی دارای اعتبار و آثار سند رسمی باشد.
با این وجود، اگر اجرای قانون با اصلاح تبصرههای معیوب و تدوین دقیق آییننامهها همراه شود، میتواند دستاوردهای مهمی داشته باشد؛ از جمله:
۱. افزایش اعتماد عمومی به اسناد رسمی و کاهش معاملات عادی
۲. کاهش دعاوی ناشی از معاملات غیررسمی و معارض
۳. ارتقای جایگاه دفاتر اسناد رسمی به عنوان نهادهای حافظ نظم حقوقی و ثبتی
۴. شفافیت در گردش سرمایه و مبارزه با پولشویی در معاملات ملکی
در نتیجه، هرچند قانون الزام به ثبت رسمی در پارهای از مواد نیازمند بازنگری است، اما در صورت اجرای صحیح و همسو با اصول مندرج در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی و مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، میتواند گامی مؤثر در جهت تحکیم نظم ثبتی، صیانت از حقوق مالکیت و افزایش اعتماد مردم به نهاد سردفتری باشد.
* عضو هیات مدیره و مدیر واحد حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران
