بازگشت دولت به الزامات حاکمیت در حفاظت از نظم عمومی معاملات
محمد حسن حیدری *
دروغ چرا؟
من غروبهای پاییز را دوست دارم. شهری که هنوز هوا کامل تاریک نشده، چراغهایش یکییکی روشن میشود. خیابانهایی که بوی خنکی میدهند و مغازهدارهایی که استکانهای چای را پر میکنند. نگاه کردن به نئونهای چشمکزن مغازهها، به انعکاس نور روی آسفالت خیس، همیشه برایم لذتبخش بوده است. شاید کسی بگوید این حال و هوا دلگیر است؛ هست. اما من همین دلگیریاش را هم دوست دارم.
پاییز سال 90، سرباز بودم. عصرها که از پادگان بیرون میآمدم، گاهی به دفتر وکالت دوستانم سر میزدم. مینشستیم، چای میخوردیم و درباره پروندهها حرف میزدیم. نمیخواستم از فضای وکالت فاصله بگیرم.
یک روز فردی برای مشاوره به دفتر آمد. دندانپزشک بود؛ مردی آرام با موهای سپید که انگار کمکم داشت جوانی را به دستهای میانسالی میسپرد. بیستوپنج سال قبل خانهای خریده بود، با سند رسمی. حالا اما دادگاه بدوی به استناد یک مبایعهنامه عادی حکم داده بود که سند رسمیاش باطل شود.
نشستیم و مدارک را با دقت خواندیم؛ مبایعهنامه، اسناد قدیمی و رأی دادگاه. بحث فقط بر سر مالکیت نبود. وقتی به او گفتم اگر رأی در تجدیدنظر هم تأیید شود، ممکن است اجرت این بیستوپنج سال استفاده از ملک را هم از او بخواهند، ماتش برد. همانطور که پیشبینی میکردم، رأی در مرجع تایید نظر هم نشکست و حکم بطلان سند رسمی پابرجا ماند.
این فقط نقل قول خاطره یک پرونده نیست. ماجرا ریشه عمیقتری دارد.
وقتی قانون ثبت در ابتدای قرن گذشته تصویب شد، قرار بر این بود که هر ملکی که در دفتر املاک ثبت میشود، مالک آن از نظر دولت همان کسی باشد که نامش در دفتر آمده است. منطقی هم بود. شهرها بزرگتر شده بودند و دیگر کسی مثل گذشته رگ و ریشه ملکها و صاحبهایشان را نمیشناخت. دیگر نمیشد به حافظه فامیلی و شناخت محلی تکیه کرد. لازم بود مکانیزمی باشد که مردم بتوانند با اطمینان معامله کنند و حاصل یک عمر زندگیشان را به دست کلاهبرداران نسپارند.
در همین راستا، دولت هم در مقام اعمال حاکمیت، معاملات املاک را تشریفاتی اعلام کرد؛ یعنی انتقال مالکیت باید از مسیر رسمی و ثبتشده انجام میشد.
این مسیر در ایران با قانون ثبت آغاز شد، هرچند بسیاری از زمینها و املاک هرگز ثبت نشدند. بعد هم انقلاب آمد و همهچیز تغییر کرد.
در سالهای ابتدایی حکومت جدید، شورای نگهبان از این نگاه دفاع کرد که عقد بیع، جز در موارد خاص مثل بیع صرف، شرعاً تشریفات نمیخواهد. پس در نتیجه خریدوفروش ملک، حتی با سند عادی هم معتبر شناخته شد.
تا قبل از آن، بنگاههای املاک معمولاً قولنامه مینوشتند؛ تعهدی برای اینکه طرفین بعداً به دفترخانه بروند و سند رسمی تنظیم کنند. اما کمکم قولنامهها جای خود را به مبایعهنامه دادند. بنگاهها عملاً همانجا معامله را قطعی تلقی میکردند و انتقال مالکیت انجام میشد.
نتیجه این شد که دیگر تفاوت چندانی نداشت معاملهات را با سند رسمی انجام دادهای یا روی یک برگه عادی. هرکس سندش تاریخ مقدمتری داشت، میتوانست ادعا کند مالک واقعی اوست و دیگری متصرف غیرقانونی.
سالها تلاش شد اعتبار سند رسمی دوباره به جایگاه اصلیاش برگردد، اما هر بار این تلاشها به مانع شورای نگهبان برخورد. حتی در دولت محمود احمدینژاد و هنگام تصویب قانون احکام دائمی توسعه کشور هم این بحث مطرح و در ماده 62 آن تصویب شد، اما عملا به نتیجه نرسید و با تغییرات سال 1401 قانون الزام، آن تمهید هم منسوخ شد.
تا اینکه چند سال پیش، بعد از آشکار شدن پیامدهای گسترده و البته بسیار ناگوار بیاعتباری سند رسمی، بالاخره با پیگیریهای فراوان و گفتوگو میان مقامات قضایی و عالیترین سطوح سیاسی کشور، قانونی برای الزام به تنظیم سند رسمی تصویب شد.
این روزها هر سند سبزرنگ جدیدی که صادر میشود، برای من فقط یک کاغذ اداری نیست؛ نشانه بازگشت بخشی از نظم حقوقی و پایبندی حکومت به الزامات حاکمیتی است. همان سندهایی که رویشان نوشته شده معاملات مربوط به این املاک فقط با سند رسمی معتبر است.
هشتم خرداد ۱۴۰۵
تهران
پینوشت: راستی، سامانه «ساغر» هم بالاخره راه افتاد. اگر ملکی دارید که با سند عادی معامله شده، حواستان باشد. فعلاً فقط دو سال فرصت باقی مانده است.
* وکیل کانون وکلای دادگستری مرکز
