ناقله بودن قراردادهای یکسان و پیشنهاد اصلاح قانون الزام
احسان معدولیت*
شبهه ناقله بودن و صرفاً ممنوع بودن متقاضی خرید از معاملات بعدی در لسان برخی از جمله سخنگوی محترم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در ۱۲ اردیبهشت ۱۴۰۴ در پایگاه ثبتپرس در بستر ایتا و نیز سخنان ریاست محترم سازمان ثبت در مورخ ۲۷ آبان ۱۴۰۴ در برنامه صف اول شبکه خبر رسانه ملی را شاهد بودهایم و در مورخ ۱۴۰۵/۲/۱۵ نیز شاهد عدم صدور پاسخ استعلام ثبت جهت انتقال قطعی رسمی مالکیت در کرج و دماوند بعد از تنظیم قرارداد یکسان (که به لحاظ تحلیل حقوقی تعهد به انتقال مالکیت رسمی در صورت پرداخت تمامی ثمن محسوب است نه انتقال مالکیت رسمی)، بودهایم در حالیکه متقاضی فروش همه ثمن را نگرفته و ارادهای بر انتقال مالکیت رسمی هم نداشته است، در حالیکه در ماده ۱۹ و نیز ماده ۱۵ آییننامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تصریح به الزام طرفین به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی پس از ثبت قرارداد یکسان در سامانه، به منظور ادامه فرآیند و رفع محدودیت موضوع بند (۲) این ماده، حداکثر ظرف سه ماه از ثبت قرارداد در سامانه شده؛ که مؤید عدم کفایت درج قراردادهای یکسان در درگاه واسط «کاتب» یا هر سکوی هوشمند واسط دیگر و لزوم تنظیم و ثبت سند انتقال رسمی مالکیت با دخالت پیشینی سردفتر و دفتریار به عنوان مامور رسمی صلاحیتدار حاکمیت با رعایت تشریفات قانونی در چارچوب سامانه ثبت الکترونیک اسناد فعلی دفاتر اسناد رسمی موضوع بند (پ) ماده ۱ آییننامه ماده ۳ قانون الزام و سپس ارسال خلاصه معامله انتقال رسمی به دفتر املاک اداره ثبت است نه اینکه قرارداد یکسان که ماهیتاً عادی اما نظاممند و الکترونیکی جهت جلوگیری از معاملات عادی معارض است را ناقل بدانیم و ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی آن را فقط عدم امکان انتقال بعدی بدانیم.
چراکه با توجه به تعریف «سامانه» در آییننامه و انصراف آن به سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع بند (پ) ماده ۱ آییننامه ماده ۳ قانون الزام که از مورخ ۲۶ شهریور ۱۳۹۲ تحت اصطلاح «سامانه ثبت آنی» در دفاتر اسناد رسمی راهاندازی و جایگزین دفاتر جاری سردفتر مهر و امضا شده توسط دادستان شده، مفهوم سامانه مذکور در ماده ۲۵ آییننامه مرقوم واضح و مبرهن بوده و منصرف به سامانه ثبت الکترونیک دفاتر اسناد رسمی است نه هر سامانه یا سکوی خودکاربر که اسناد عادی در آن درج میشود ولو خود را ملتبس به سامانه ثبت آنی کند.
قابل ذکر است که در راهبرد ۲ سند تحول و تعالی قوه قضائیه جهت مأموریت ۵ یعنی پیشگیری از وقوع جرائم و دعاوی نیز اشارهای به قراردادهای استاندارد شده است که در آن «احراز و اعمال هوشمند شروط قراردادی» راهکار: ۱ پیگیری فراهمسازی امکان عقد قراردادها بر بستر سامانههای مورد تأیید مشتمل بر متون قراردادی استاندارد، شروط معین ثابت و قابل تغییر، با قابلیت احراز و اعمال غیرقضائی شروط و امکان اخذ ثمن قرارداد و انتقال آن به طرف دیگر پس از احراز اجرای تعهدات مجری با استفاده از روشهایی مانند حسابهای امانی یا وکالتی و یا چکهای الکترونیک با استفاده از ظرفیت سکوهای بخش خصوصی (معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ـ میانمدت) ذکر شده و راهکار ۲ چالش اول سند تحول و تعالی قوه قضائیه قسمت مأموریت ۷ در خصوص حمایت از حقوق مالکیت اشخاص نیز مقرر داشته: ایجاد دسترسی مشاوران املاک و عموم اشخاص به این سامانه برای انعقاد قرارداد (سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ـ میانمدت) که از آنها رسمیت این قراردادهای استاندارد یا یکسان بر نمیآید.
ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک که مفاد آن در ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نیز آمده مقرر داشته: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.» ممکن است عدهای عبارت «منتقل گردیده» در ابتدای ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک ایران را حمل بر انتقال عادی و به صرف ایجاب و قبول کنند اما قید اینکه «و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده»، سبب حذف احتمال مالکیت انتقال عادی است، چراکه فقط انتقال رسمی به موجب خلاصه معامله ارسالی دفتر اسناد رسمی، قابل ثبت در دفتر املاک اداره ثبت شناخته شده است. بنابراین حسب مواد ۲۲ و ۲۶ قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ۱۰۴ آییننامه قانون ثبت اسناد و املاک، انتقال غیرمنقول ثبتشده عقدی تشریفاتی بوده و انتقال رسمی ملک ثبتشده نیاز به اسبابی نظیر تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی و نیز ارسال خلاصه معامله از طریق دفترخانه جهت ثبت در دفتر املاک اداره ثبت داشته و اشتراط انجام عمل حقوقی و فسخ یا انفساخ آن به صورت شرط نتیجه ممکن نیست.
مرحوم شیخ انصاری (اعلیالله مقامه الشریف) در مبحث شروط کتاب شریف مکاسب چنین میفرماید: «فالأقوی صحه اشتراط الغایات التی لم یعلم من الشارع إناطهها بأسباب خاصه». لذا درج عبارت «منتقلالیه» در بند ۲ ماده ۱۵ آییننامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که مقرر داشته: «ممنوعیت ثبت هرگونه عمل حقوقی موضوع ماده (۱) قانون توسط منتقلالیه یا متعهدله تا زمان مراجعه به دفتر اسناد رسمی» نباید سبب این پندار شود که قبل از انتقال رسمی در دفتر اسناد رسمی، انتقال مالکیت رسمی رخ داده است، چراکه با در نظر گرفتن اصول کلی حقوقی نظیر اصول راهنمای ثبتی مورد تأکید در ماده ۲۹ سند امنیت قضائی، عبارت «منتقلالیه» در بند ۲ ماده ۱۵ آییننامه، استعمال در مقام مجاز است نه حقیقت و مفهوم قابلیت بالقوه و تقاضای مالک رسمی شدن در صورت اتمام فرایند در دفتر اسناد رسمی را میرساند نه به صورت بالفعل مالک رسمی شدن. عبارت «انعکاس آن در دفتر الکترونیک املاک و در استعلامات بعدی» در ماده ۱۴ آییننامه ماده ۳ قانون الزام نیز به مفهوم درج یا ثبت در دفتر املاک به نحو حق عینی مؤثر نسبت به ثالث نیست، بلکه صرفاً انعکاس حقی دینی است که مؤثر نسبت به طرفین است و علیالقاعده به جهت جلوگیری از معامله معارض باید در درگاه واسط «کاتب» ثبت شود نه مستقیماً در دفتر املاک، چراکه فقط حقوق عینی در دفتر املاک ثبت میشود و دفتر املاک محل انباشت اطلاعات معاملات عادی نیست.
علیهذا با توجه به عدم انتقال مالکیت رسمی به متقاضی خرید در قراردادهای یکسان، منطقا ایجاد محدودیت در درگاه واسط «کاتب» باید نسبت به متقاضی فروش (ناقل) صورت گیرد، نه متقاضی خرید (منتقلالیه) که هنوز مالک رسمی نشده است. از سویی همین که متقاضی خرید در قرارداد یکسان، حق فروش و معامله ندارد، نشان میدهد که متقاضی خرید، مالک رسمی نشده است، والا اگر مالک رسمی شده بود، حق فروش و معامله هم داشت و اعاده مالکیت رسمی بعد ۳ ماه یا ۶ ماه هم سبب ناقل تشریفاتی لازم داشت، نه اینکه حسب ماده ۲۳ آییننامه ماده ۳ قانون الزام، صرفاً با ثبت در سامانه واقع شده و رسیدگی قضائی نیاز نداشته باشد. بنابراین با مفهومگیری از عبارت «منتقلالیه» در بند ۲ ماده ۱۵ آییننامه ماده ۳ قانون الزام، که موجد حق و تکلیف نیست، نمیتوان دست از صراحت بینظیر ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی و مواد ۲۲ و ۲۶ قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ۱۰۴ آییننامه قانون ثبت اسناد و املاک به عنوان ستون فقرات نظام حقوقی کشور که در ماده ۱۵ قانون الزام نیز ذکری از نسخ آنها نشده کشید و بر خلاف اصالت عدم النسخ و اصل عدم صلاحیت در حقوق عمومی، قائل شد که حسب ماده ۱۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و تبصره ۳ ماده ۳ قانون الزام و منطوق کلام رهبری شهید انقلاب در مورخ ۶ تیر ۱۴۰۲ و ماده ۲۹ سند امنیت قضائی، دلالان معاملات املاک و یا خود مردم، سند عادی نمیتوانند بنویسند، ولی سند رسمی تأثیرگذار در انتقال رسمی در دفتر املاک را میتوانند بنویسند.
به صراحت بندهای ۵۳ و ۱۵۳ بخشنامههای ثبتی و ماده ۱۲۹۳ قانون مدنی هم سردفتر ازدواج با اینکه خود سردفتر است، به جهت اصل عدم صلاحیت در حقوق عمومی، جز ثبت نکاح، صلاحیت تغییر در مندرجات دفتر املاک سازمان ثبت بابت صداق غیرمنقول را ندارد، چه رسد به بقیه که هیچ صلاحیتی برای تنظیم هیچیک از اسناد رسمی را ندارند.
در عمل هم سلب مالکیت از متقاضی فروش قبل از دریافت تمامی ثمن و الزام وی به پرداخت اجرتالمثل به متقاضی خریدی که هنوز همه وجه را نداده، منطقی و مورد پسند عرف نیست و فرضیه ناقله بودن قرارداد یکسان را در عرف زیر سؤال برده و در نظام ثبت در دفتر املاک ادارات ثبت هم این قراردادها به عنوان محدودیت بر ملک فروشنده در دفتر املاک و پاسخ استعلام ثبت دفترخانه قید میشود نه به عنوان محدودیت بر متقاضی خریدی که به علت تشریفاتی بودن انتقال مالکیت غیرمنقول هنوز مالک رسمی نشده است. عدم امکان رفع این محدودیت ناشی از قرارداد یکسان در سامانه واسط هم خود معضلی است در حالیکه رفع محدودیت قولنامه رسمی با تنظیم اقرارنامه فسخ یا اجرای تعهد در سامانه cpms بهراحتی میسر است.
از سویی توقع تودیع ثمن در حساب امانی بانک مرکزی نیز توقعی فراتر از عرف بازار است، چون فروشنده ثمن ناشی از فروش را جهت خرید ملک جایگزین نیاز داشته و راضی به باقی ماندن آن در دست ثالث نیست. از سوی دیگر میتوان گفت: حسب شریعت مداینه، لازم است سند معامله نزد کاتب بالعدل از مؤمنین که غیر از متعاملین است تنظیم و ثبت شود و همچنین «من علیه الحق» (مدیون) مفاد سند را برای شخص ثالث کاتب عدل، املا کند نه اینکه یکی از خود متعاملین یا دلال، بدون رعایت اصول بیطرفی و استقلال و محرمانگی حاکم بر سردفتر و دفتریار و بدون داشتن تخصص و تعهد و نظارتهای حاکمیتی لازم، اقدام به تولید سیاههای در سامانهای خصوصی و غیرپاسخگو نماید که معلوم نیست ورای کجاست که در این صورت نوشته ایشان مکتوب بالعدل نخواهد بود.
قبل از تصویب قانون الزام هم دو نفر قولنامه عادی را امضا میکردند و دو نفر شاهد عادی هم میگرفتند. پس چرا فرمان تاریخی مقام معظم رهبری صادر و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تصویب شد؟ آیا با سامانهای شدن دو امضای متعاملین و همان دو شاهد عادی، سند عادی به سند رسمی تغییر ماهیت میدهد؟ با این تصور که همه اسناد عادی با کیمیای سامانه، رسمی شدند آیا سند عادی از بین میرود یا صرفاً صورت مسئله پاک شده است؟ مگر «اسم مکان» حقیقی مثل دفترخانه یا «اسم مکان» مجازی مثل سامانه میتواند سبب رسمیت شود یا تنظیمکننده سند است که سبب رسمیت سند میشود؟ در مقام تشبیه آیا «اسم مکانی» به اسم اتاق عمل شفا میدهد یا پزشک جراح؟!
بدیهی است که دو شاهد عادی که سامانه سمپ (موضوع بند ۲ بخش سیاستهای کلی نظام در خصوص امنیت قضائی ابلاغی از سوی مقام معظم رهبری در مورخ ۱۳۸۵/۹/۵ تحت عنوان نظاممند کردن استفاده از بیّنه و یمین در دادگاهها و موضوع بخشنامه شماره ۱۰۰/۱۹۴۸/۹۰۰۰ مورخ ۱۳۹۹/۱/۱۱ ریاست محترم وقت قوه قضائیه در خصوص «حفظ شأن و اعتبار شهادت شهود در نظام قضائی») برای شناسایی شهادتفروشان حرفهای ایجاد شده، نمیتوانند نقش سردفتر و دفتریار بهعنوان دو شاهد ممتاز و مسئولیتپذیر را در تشخیص اهلیت و اراده آزاد و عدم وجود عیوب اراده در متعاملین ایفا کنند. براستی کیست که اهلیت و عدالت آن دو شاهد عادی را احراز کند؟ اگر یکی شهادتی بدهد و دیگری برخلاف آن شهادت دهد یا شاهد عادی از شهادت خود رجوع کند تکلیف چیست؟
در اولین همایش قانون الزام مورخ ۲۴ اردیبهشت ماه ۱۴۰۴ در ساری، خطاب به نگارنده گفته شد که صدور حکم سردفتری یا دفتریاری به منزله حکم معصومیت سردفتر و دفتریار نیست و در نتیجه میتوان به شاهدان عادی هم در امر احراز اهلیت متعاملین در قراردادهای یکسان اعتماد کرد، اما آیا مگر مثال صدور حکم قضاوت به منزله صدور حکم معصومیت قاضی است؟ آیا با این استناد میتوان منصب حاکمیتی قضا را تعطیل و حکم به دادگستری خصوصی داد؟
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای بیاعتباری اسناد رسمی و یا حذف مأمور رسمی و تشریفات تنظیم اسناد تصویب نشده بلکه برای دفع مناشی فساد ناشی از اسناد عادی بوده است، و الا سند رسمی که نقطه مطلوب و منشأ نظم بوده و هست. این فرض قانونی صحت عمل سردفتر و دفتریار بهعنوان مأمور حاکمیت، ناشی از رعایت قواعد صلاحیت و تشریفات شکلی است که سند تنظیمی سردفتر و دفتریار بهعنوان قاضیان صلح ایستاده و دو شاهد ممتاز و منصوب حاکمیت را در عرض حکم قطعی قضات نشسته دادگاه تجدیدنظر، لازمالاجرا و فراتر از آن مؤثر نسبت به ثالث قرار داده است. و الا به صرف اعتبار نمیتوان صلاحیت ذاتی برای سامانهای خلق کرد که حتی مکان ثابتی برای مراجعه و تظلمخواهی هم ندارند و خود اماره بر مسئولیتناپذیر بودن آنهاست.
اهلیت متعاملین و شهادت شهود در قراردادهای یکسان قابل انکار و تردید بوده و اگر این امور جدلیالطرفین مبنای تغییر در دفتر املاک واقع شود، سبب سرایت انکار و تردید به دفتر املاک ادارات ثبت هم میشود که حسب ماده ۷ قانون حدنگار (کاداستر) باید انکارناپذیر باشد. فلذا ثبت رسمی انتقال در دفترخانه بهعنوان مقدمه واجب، واجب است. چون حسب بند (ه) ماده ۸ قانون مدیریت خدمات کشوری، امور ثبتی امر حاکمیتی است و دخالت مأمور رسمی صلاحیتدار در ایجاد و انتقال مالکیت رسمی لازم است.
منظور از امور حاکمیتی هم آن دسته از اموری است که تحقق آن موجب اقتدار و حاکمیت کشور است و منافع آن بدون محدودیت شامل همه اقشار جامعه گردیده و بهرهمندی از این نوع خدمات موجب محدودیت برای استفاده دیگران نمیشود. مواد ۲۲ و ۲۶ قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ۱۰۴ آییننامه قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، دخالت سردفتر و دفتریار بهعنوان مأمور صلاحیتدار حاکمیت جهت تغییر در دفتر املاک ادارات ثبت را لازم دانسته است.
وقتی به حکم بند ۵۳ و ۱۵۳ بخشنامههای ثبتی به شرح فوق، سردفتر ازدواج که خود سردفتر است نسبت به انتقال تشریفاتی غیرمنقول و سایر اسنادی که در صلاحیت ذاتی دفاتر اسناد رسمی است، صلاحیت تنظیم سند ندارد و اگر در این رابطه سندی تنظیم کند به حکم ماده ۱۲۹۳ قانون مدنی در صورت امضا یا مهر اصحاب سند، سند عادی است، چگونه بقیه که هیچ صلاحیتی ندارند بتوانند برخلاف اصل عدم صلاحیت در حقوق عمومی یکباره مأمور رسمی محسوب و در دفتر املاک که حسب ماده ۷۲ قانون ثبت اسناد و املاک مندرجاتش مؤثر نسبت به ثالث است تغییر ایجاد کنند؟
آن هم تغییری که صحت، تمامیت، اعتبار و انکارناپذیری آن حسب ماده ۷ قانون جامع حدنگار (کاداستر) لازم است تا اصل اعتماد عمومی به دفتر املاک محفوظ بماند. بداهت این استدلال آنقدر واضح و اظهر من الشمس است که تصور آن سبب تصدیق آن خواهد شد. اینکه حسب ماده ۱۶ آییننامه ماده ۳ قانون الزام، افراد زیر ۱۸ سال نتوانند قرارداد یکسان منعقد کنند هم کافی برای احراز اهلیت نیست، چون ۱۸ سالگی کف اهلیت است نه تمام آن، و ای بسا شخصی بالای ۱۸ سال باشد ولی مکره یا مجبور به امضا شده باشد.
صدر ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ناظر به بیان حکم پیشنویسهاست و لزوماً تبصره ۲ آن در باب قراردادهای یکسان هم نمیتواند از حکم صدر ماده خارج باشد، چون تبصره در مقام توضیح و تبیین اصل ماده و یا بیان استثنا بر آن است. آن استثنا هم این است که برخلاف پیشنویس که قرارداد نبوده و نه سبب ایجاد حق دینی است و نه سبب ایجاد حق عینی و کلاً فاقد آثار حقوقی قرارداد است، حتی هدف از قراردادهای یکسان این بوده که بنگاههای مشاور املاک در قراردادهای عادی خود در توضیحات شروط خلاف مقتضای ذات عقد ننویسند (سخنرانی جناب علی خندانی رئیس کانون سردفتران و دفتریاران مورخ ۴ خرداد ۱۴۰۵ در دفترخانه ۸۵۸ تهران در جمع همکاران غرب تهران) و کارشان چارچوبدار باشد نه اینکه مکتوبشان رسمی باشد.
آنجا که ماده ۱۳ آییننامه ماده ۳ مرقوم در بیان آن مقرر داشته: «پیشنویس قرارداد قبل از ثبت در سامانه توسط سردفتر فاقد آثار حقوقی قرارداد است»، قرارداد یکسان همانطور که از اسمش پیداست یک «قرارداد» است و مانند پیشنویس بالاثر نیست. اما قرارداد یکسان، قراردادی است که علیرغم تشریفات ظاهری که دارد، بهعنوان یک سند عادی الکترونیکی صرفاً حق دینی مؤثر بین طرفین ایجاد میکند نه حق مالکیت عینی مؤثر نسبت به ثالث که در دفتر املاک ادارات ثبت هم ثبت شود.
چراکه تبصره ۳ ماده ۲ مرقوم مقرر داشته: انجام هرگونه عمل حقوقی فیمابین متعاملین صرفاً در چارچوب مفاد ماده (۱) این قانون معتبر است.
در ماده ۱۵ آییننامه ماده ۳ هم تصریح به الزام طرفین به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی پس از ثبت قرارداد در سامانه، بهمنظور ادامه فرایند و رفع محدودیت موضوع بند (۲) این ماده، حداکثر ظرف سه ماه از ثبت قرارداد در سامانه شده است.
در قسمت اخیر ماده ۱۷ آییننامه ماده ۳ مرقوم نیز مقرر شده: در صورتی که به جهت موانع قانونی ایجاد شده برای دفتر اسناد رسمی امکان ثبت سند در دفتر اسناد رسمی تعیینشده فراهم نشود، سازمان از طریق سامانه دفتر جایگزین را به طرفین معرفی خواهد کرد.
قسمت اخیر ماده ۱۹ آییننامه فوق هم مقرر داشته: در صورتی که سردفتر اسناد رسمی فقدان شرایط صحت را در زمان انعقاد قرارداد احراز نماید از تأیید قرارداد خودداری نموده و دلایل عدم تأیید را از طریق سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی به طرفین اعلام میکند، که همگی مؤید لزوم ثبت سند انتقال رسمی مالکیت در دفتر اسناد رسمی با دخالت مأمور رسمی حاکمیت است.
ماده ۱۲ آییننامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نیز وفادار به موازین قانون ثبت بوده و مقرر داشته: پیشنویس قرارداد پس از درج در سامانه در صورت نیاز مطابق نظر طرفین توسط سردفتر اصلاح و یا با همان شرایط تأیید و با توافق طرفین در سامانه ثبت میشود و پس از ثبت در سامانه توسط سردفتر واجد آثار حقوقی قرارداد است. تغییر مندرجات دفتر الکترونیک املاک بر اساس نوع قرارداد طرفین و مطابق قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ و اصلاحات بعدی و سایر قوانین و مقررات صورت میگیرد.
بدیهی است که قرارداد یکسان هم بهعنوان تبصره صدر ماده یک نوع پیشنویس از نوع سند الکترونیکی عادی محسوب است نه سند الکترونیکی رسمی تنظیمی سردفتر و دفتریار.
لذا درج عبارت «منتقلالیه» در بند ۲ ماده ۱۵ آییننامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که مقرر داشته: «ممنوعیت ثبت هرگونه عمل حقوقی موضوع ماده (۱) قانون توسط منتقلالیه یا متعهدله تا زمان مراجعه به دفتر اسناد رسمی»، نباید سبب این پندار شود که قبل از انتقال رسمی در دفتر اسناد رسمی، انتقال مالکیت رسمی رخ داده است.
چراکه با در نظر گرفتن اصول راهنمای ثبتی، عبارت «منتقلالیه» در بند ۲ ماده ۱۵ آییننامه در مقام مجاز است نه حقیقت، و مفهوم قابلیت بالقوه و تقاضای مالک رسمی شدن در صورت اتمام فرایند در دفتر اسناد رسمی را میرساند نه به صورت بالفعل مالک رسمی شدن. کمااینکه به دانشآموزی که کنکور قبول میشود، قبل از تلبس به مبدأ اشتقاق مجازاً اطلاق دکتر یا مهندس میشود.
در ماده ۷۷۷ قانون مدنی نیز قبل از فوت مرتهن به بازماندگان وی اطلاق ورثه شده است، در نتیجه لحظه انتقال مالکیت رسمی در عقود تشریفاتی، حین امضای سند انتقال قطعی در دفترخانه است.
از قدیم عین همین مسئله که امروز در باب دو مرحلهای بودن تعهد به بیع و سند قطعی بیع دفترخانه و یا تکمرحلهای بودن بیعنامه با شرط نتیجه تملیک در صورت پرداخت تمامی ثمن ولو در حساب امانی مطرح است، در باب اجاره به شرط تملیک بانکها نیز مطرح بوده، لیکن در مقام نظر و عمل، پس از پرداخت همه اقساط اجاره لازم بود نماینده بانک حاضر در دفتر اسناد رسمی شده و تشریفات انتقال قطعی به نام مستأجر را انجام دهد و انتقال به صورت خودبهخود و شرط نتیجه ضمن اجاره عادی یا رسمی قابل انجام نبود.
چون حسب مواد ۲۲ و ۲۶ قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ۱۰۴ آییننامه قانون ثبت اسناد و املاک، انتقال غیرمنقول ثبتشده عقدی تشریفاتی بوده و انتقال رسمی ملک ثبتشده نیاز به اسبابی نظیر تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی و نیز ارسال خلاصه معامله از طریق دفترخانه جهت ثبت در دفتر املاک اداره ثبت دارد.
اگر بدون رعایت مقررات آمره و رعایت تشریفات تنظیم سند رسمی و اخذ پاسخ استعلامات قانونی، انتقال رسمی واقع شود، سبب عبث شدن مقررات آمره دولت مدرن و مقررات شهرسازی چون لزوم اخذ پایانکار یا عدم خلاف ساختمانی میشود که هدف از آن حفظ جان و مال و حرث و نسل است.
و ضمانت اجرای «عدم رفع محدودیت جهت انتقال بعدی» در صورت عدم رجوع به دفتر اسناد رسمی، آن هم به صورت شرط اختیاری در قرارداد و نه حکم قانون، سبب اعاده جان و مال و حقوق عامه از دسترفته نمیشود.
*سردفتر اسناد رسمی
