ودیعه مسکن نیازمند طراحی سیاستی هوشمندانه

به گزارش فصل سوم به نقل از مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، دفتر مطالعات اقتصادی این مرکز در گزارشی با عنوان «ثبات و امنیت سکونتی مستأجران (۲) :تنظیم گری های معطوف به ودیعه مسکن در ایاالت متحده و ارائه رهنمون های سیاستی برای بخش استیجاری کشور» به واکاوی نظام تنظیم‌گری ودیعه مسکن در این کشور پرداخته و آن را به‌عنوان الگویی برای بهبود وضعیت بازار استیجاری ایران معرفی کرده است.

بر اساس مقدمه این گزارش، بحران دسترسی به مسکن و افزایش فقر در میان خانوارهای مستأجر ایرانی، بازنگری جدی در سیاست‌های بخش استیجاری را ضروری کرده است. متوسط سهم هزینه مسکن برای شهرنشینان از آستانه «کمرشکن» (بیش از ۴۰ درصد) عبور کرده و ثبات اجتماعی و اقتصادی میلیون‌ها خانوار را تهدید می‌کند. در این شرایط، ودیعه مسکن به‌عنوان یکی از ارکان هزینه تأمین مسکن استیجاری، نیازمند بازنگری بنیادین در چارچوب نهادی و حقوقی است.

یافته‌های کلیدی گزارش نشان می‌دهد که در ایالات متحده، ودیعه مسکن به‌عنوان یک موضوع سیاستی مهم تلقی شده و مجموعه‌ای از ابزارهای سیاستی حول پنج محور اصلی برای مدیریت آن طراحی شده است. محور اول تعریف ماهیت ودیعه است. در اکثر ایالت‌ها، ودیعه به‌عنوان تضمین (و نه بخشی از اجاره یا وام) تعریف می‌شود که از تبدیل دارایی مستأجر به منبع مالی موجر جلوگیری می‌کند.

محور بعدی تعیین سقف برای ودیعه و افزایش آن است. در ۲۵ ایالت به همراه واشنگتن دی‌سی (۴۷ درصد جمعیت آمریکا)، سقف ودیعه مجاز بین ۱ تا ۲ برابر اجاره‌بها تعیین شده است. مقدار مجاز افزایش ودیعه نیز از همین طریق کنترل می‌شود.

در ادامه این گزارش به مدیریت ودیعه و پرداخت سود اشاره شده است. در قوانین ۱۹ ایالت (۷۰ درصد جمعیت)، موجر موظف است ودیعه را در حساب‌های بانکی مشخصی نگهداری کند و در ۱۴ ایالت، پرداخت سود به مستأجر در قبال ودیعه الزام قانونی دارد. در محور بعدی به تعیین دلایل مجاز برداشت از ودیعه اشاره شده است. دلایل برداشت به موارد محدودی مانند پرداخت اجاره‌بها، تضمین پرداخت قبوض، جبران خسارات وارده و نظافت نهایی واحد مسکونی منحصر شده است.

در محور بعدی مهلت و جرائم بازپرداخت ودیعه در همه ایالت‌ها قوانینی برای مهلت بازپرداخت (حداقل ۱۴ روز و حداکثر ۶۰ روز) و جرایم سنگین برای تخلف موجران وجود دارد. یکی از ضمانت‌های اجرایی مهم، بازگرداندن ودیعه همراه با پرداخت جریمه نقدی به مستأجر است.

در مقابل، این گزارش تأکید دارد که نظام ودیعه در ایران عملاً کارکرد قرض‌الحسنه به خود گرفته و فاقد طراحی نهادی-حقوقی چندبُعدی برای حمایت از مستأجران است. این وضعیت، فشار مضاعفی بر خانوارهای کم‌درآمد وارد کرده و ثبات بازار استیجاری را تضعیف کرده است.

در بخش پیشنهادات این گزارش عنوان شده که اتخاذ رویکرد طراحی سیاست یکی از پیشنهادات است. سیاستگذاران باید از نگاه مقطعی و واکنشی فاصله گرفته و با رویکردی سیستماتیک و طراحی‌محور به مسائل مسکن استیجاری بنگرند؛ امری که نیازمند تعریف دقیق مسئله، شناسایی اهداف، انتخاب ابزارهای مناسب و پیش‌بینی سازوکارهای اثرگذاری آنهاست.

پیشنهاد بعدی کاربست ترکیب سیاستی مناسب است. در این زمینه بیان شده که با الهام از نمونه‌های طراحی ارائه‌شده، باید ترکیب سیاستی متناسب با بستر حقوقی کشور تدوین شود که شامل تعیین سقف منطقی برای ودیعه، ایجاد سازوکار شفاف و امن برای نگهداری آن (با دخالت نهاد ثالث یا حساب‌های امانی)، تضمین بازگشت سریع و عادلانه و تعریف به‌روز و دقیق دلایل برداشت و جرائم بازدارنده است.

در این گزارش ایجاد گفتمان عمومی و سیاسی رفاه‌مدار هم پیشنهاد شده و آمده که موفقیت هر طراحی سیاستی نیازمند پذیرش و مشروعیت سیاسی و اجتماعی است. باید با ارائه شواهد و منطق طراحی پشت هر پیشنهاد، گفتمان رایج ضدرفاهی را به چالش کشید و اهمیت تنظیم‌گری هوشمندانه را برای عموم و نخبگان تبیین کرد.

در پایان این گزارش تأکید شده است که کلید حل مشکلات مسکن استیجاری، نه در حذف نقش‌آفرینی‌های رفاهی دولت، بلکه در طراحی هوشمندانه آنها نهفته است. این طراحی باید با درک عمیق از ابزارها، نهادها و مکانیسم‌ها، به دنبال ایجاد بازاری عادلانه‌تر، باثبات‌تر و کارآمدتر برای همه بازیگران، به‌ویژه خانوارهای مستأجر به‌عنوان آسیب‌دیدگان اصلی بحران مسکن کشور، باشد.

انتهای پیام/