چگونه در معاملات فاسد ملکی، از «دارا شدن بلاجهت» جلوگیری کنیم؟
موضوع بسیار مهم برای حقوقدانان و فعالان حوزه املاک و یکی از چالشهای اساسی در دعاوی مربوط به فساد معامله، تعیین ملاک محاسبه غرامت است؛ بهویژه زمانی که ارزش ملک به دلیل تغییر کاربری یا عوامل خارجی، به شدت افزایش مییابد.
به گزارش فصل سوم؛ سوالی که مطرح میشود این است که آیا خریدار میتواند براساس ارزش جدید (پس از تغییر کاربری) غرامت دریافت کند؟
در پاسخ به این سؤال و پیچیدگیهای مربوط به پاسخ آن، اداره کل حقوقی قوه قضاییه یک نظریه تحلیلی مهم منتشر کرده و شقوق مختلف موضوع را مورد بررسی قرار داده است.
بررسی نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه
مشخصات نظریه:
شماره: ۷/۱۴۰۴/۱۵۰
شماره: ۷۶-۱۵۰-۱۴۰۴ح
تاریخ: ۱۴۰۴/۱۱/۲۸
استعلام (صورت مسئله):
چنانچه در عقد بیع در اثر علل و عوامل خارجی غیرمنتسب به خریدار، زیادتی در مبیع حاصل شود؛ مانند:
۱. انتخاب منطقه محل وقوع ملک به عنوان منطقه ویژه اقتصادی از سوی مراجع مربوطه؛
۲. یا آنکه در نتیجه اقدامات خریدار زیادتی حاصل شود (مانند تغییر کاربری ملک از زراعی به مسکونی یا از مسکونی به تجاری).
درصورت مستحقللغیر درآمدن مبیع، آیا زیادت حاصله در غرامات موضوع آرای وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۳۹۳/۰۷/۱۵ و ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰/۰۴/۰۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور محاسبه میشود؟ درصورت مثبت بودن پاسخ، مبنای محاسبه چیست؟
پاسخ اداره کل حقوقی:
۱️-حق دریافت غرامت: وفق مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی و آرای وحدت رویه شماره ۷۳۳ و ۸۱۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، خریدار جاهل به وجود فساد معامله، مستحق دریافت غرامت است که از جمله این غرامات، «غرامت کاهش ارزش ثمن» میباشد.
۲-ملاک محاسبه غرامت: دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات ناظر بر میزان خسارت در دیون پولی (دعاوی مسئولیت مدنی) و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین میکند. بدیهی است در تعیین میزان غرامت یادشده، آنچه ملاک تعیین است، میزان ثمن پرداختی توسط خریدار است.
نکته کلیدی: بر این اساس، در فرض سؤال که کاربری ملک در زمان بیع، زراعی و یا مسکونی بوده و در زمان احراز مستحقللغیر بودن آن، به مسکونی یا تجاری تبدیل شده است؛ ملاک محاسبه غرامت، کاربری موجود در زمان عقد بیع است. محاسبه بر اساس کاربری فعلی، از مصادیق «دارا شدن بلاجهت» برای خریدار محسوب میشود.
۳- جبران هزینههای خریدار: چنانچه در نتیجه اقدامات خریدار و هزینههای صورت گرفته از سوی وی، زیادتی در ملک ایجاد شود و ارزش افزوده پیدا کند، خریدار به میزان اعمال و اموال صرف شده از سوی وی استحقاق جبران دارد و این امر در زمره غرامات مذکور در ماده ۳۹۱ قانون مدنی و قابل مطالبه است.
