۳ پرسش و پاسخ ملکی درباره معاوضه املاک و مستحقللغیر درآمدن یکی از آنها
نظریه مشورتی جدید اداره کل حقوقی قوه قضائیه به ۳ سوال درباره معاوضه املاک و مستحق للغیر درآمدن یکی از آنها پاسخ میدهد.
به گزارش فصل سوم، نظریه مزبور به شرح زیر است:
شماره نظریه: 7/1405/14
شماره پرونده: 1405-76-14ح
تاریخ نظریه: 1405/06/01
استعلام:
1- چنانچه در عقد معاوضه؛ مانند معاوضه دو ملک یکی از عوضین مستحقللغیر درآید، آیا متضرر میتواند بطلان عقد معاوضه و استرداد قیمت روز ملک را وفق رأی وحدت رویه شماره 811 مورخ 1/4/1400 هیأت عمومی دیوان عالی کشور از دادگاه درخواست کند؟
2- در صورتی که بخشی از یکی از عوضین مانند سیصد متر مربع از هفتصد متر مربع یکی از املاک مستحقللغیر درآید، تکلیف متضرر چیست؟ آیا میتواند نسبت به آن بخش، عقد معاوضه را باطل و وفق رأی وحدت رویه یادشده اقدام کند؟
3- در صورت مستحقللغیر درآمدن یکی از عوضین و عقیده به رد عین عوض و انتقال آن به غیر، تکلیف چیست؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
1 و 2- اولاً، در آراء وحدت رویه شماره 733 مورخ 15/7/1393 و 811 مورخ 1/4/1400 هیأت عمومی دیوان عالی کشور خریدار جاهل به مستحقللغیر بودن مبیع (فساد بیع)، مستحق دریافت غرامت ناشی از کاهش ارزش ثمن پرداختی است که بر این اساس، دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات ناظر بر میزان خسارت در تعهدات پولی (دعاوی مسؤولیت مدنی) و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین میکند؛ در تعیین میزان غرامت، آنچه ملاک تعیین است، میزان ثمن پرداختی است؛ بر این اساس، در فرض سؤال که طرفین دو ملک را معاوضه کردهاند و یکی از عوضین یا بخشی از آن مستحقللغیر درآمده است، از آنجا که ثمن (وجه نقد) به عنوان معوض پرداخت نشده تا غرامت ناشی از کاهش ارزش آن به شرح پیشگفته مطرح شود، از شمول آراء وحدت رویه یادشده خارج است و با احراز بطلان معاوضه، طرف مقابل عین مال خود را مسترد میکند. در چنین فرضی مطالبه غرامت تابع قواعد عمومی راجع به جبران خسارات است و منصرف از آراء وحدت رویه یادشده است. ثانیاً، چنانچه بخشی از یکی از عوضین مستحقللغیر درآید؛ از آنجا که دو مال در عقد معاوضه در مقابل یکدیگر قرار گرفتهاند، طرف مقابل میتواند به استناد ماده 441 قانون مدنی معاوضه را فسخ و یا آن را نسبت به بخش صحیح آن قبول نماید.
3- چنانچه یکی از عوضین به صورت کامل مستحقللغیر درآید و عوض دیگر نیز به غیر انتقال یافته باشد، در صورت رد و بطلان معاوضه، معاملات بعدی فضولی و تابع عمومات قانونی حاکم است.
