دوگانگی آرای محاکم در کارشناسی ملک شهری؛ ضرورتی برای صدور رأی وحدت رویه
علی حقجو*
تناقض رویه محاکم حقوقی در کارشناسی املاک واقع در طرح های شهرداری؛ با وجود حذف قید «بدون تأثیر طرح» در قانون ۱۳۷۰ چرا همچنان اختلاف نظر وجود دارد؟
در دعاوی مطالبه بهای عادله روز املاک واقع در طرحهای عمرانی شهرداری، یکی از چالشبرانگیزترین موضوعات، نحوه ارزیابی کارشناسان رسمی دادگستری است. برخی کارشناسان قیمت ملک را با لحاظ مرغوبیت و ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح تعیین میکنند و برخی دیگر بدون در نظر گرفتن این مرغوبیت. این اختلاف رویه، منجر به صدور نظریات کارشناسی و آرای کاملاً متفاوت در پروندههای مشابه شده و حقوق مالکان و شهرداریها را با بیثباتی مواجه کرده است.
بررسی سیر قانونگذاری در این حوزه نشان میدهد که قانونگذار در سال ۱۳۷۰، صراحتاً تغییری اساسی در معیار ارزیابی ایجاد کرده است.
نخستین مقرره جامع در این زمینه، «لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی، عمرانی و نظامی دولت» مصوب ۱۷ بهمن ۱۳۵۸ است. ماده ۵ این لایحه مقرر میداشت:
«ملاک تعیین قیمت عبارت است از بهای عادله روز تقویم اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عملیات طرح بدون در نظر گرفتن تأثیر طرح در آنها.»
بر اساس این ماده، کارشناسان موظف بودند ارزش افزوده حاصل از اجرای طرح را از قیمت روز کسر کنند.
اما با تصویب «قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها» در تاریخ ۲۸ آبان ۱۳۷۰، وضعیت برای شهرداریها تغییر کرد. صدر ماده واحده این قانون اعلام میکند
«در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداریها مجاز به تملک ابنیه، املاک و اراضی قانونی مردم باشند، در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک، قیمت ابنیه، املاک و اراضی میبایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود.»
قانونگذار در این مرحله، قید «بدون تأثیر مرغوبیت ناشی از اجرای طرح» را حذف کرده است. مهمتر آنکه در تبصره ۷ همین ماده واحده تصریح میکند:
«از تاریخ تصویب و لازمالاجرا شدن این قانون، ماده ۴ و آن قسمت از ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک… که مربوط به نحوه تعیین قیمت عادله میباشد، در مورد شهرداریها لغو میگردد.»
بدین ترتیب، قانونگذار بهطور خاص و استثنایی، محدودیت موجود در لایحه ۱۳۵۸ را در خصوص شهرداریها برداشته و معیار را صرفاً «قیمت روز» قرار داده است. حذف این قید نمیتواند بیمعنا تلقی شود و نشاندهنده اراده قانونگذار بر لحاظ کامل ارزش روز ملک (از جمله مرغوبیت ناشی از طرح) در ارزیابیهای مربوط به تملکهای شهرداری است.
نکته قابل توجه دیگر آن است که فرض ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری (مصوب ۱۳۹۰) مربوط به درخواست تفکیک یا افراز از سوی مالک است و نمیتواند مستند ارزیابی در مواردی باشد که شهرداری بدون توافق یا درخواست مالک، اقدام به تصرف ملک کرده است.
با توجه به تصریح قانونگذار در سال ۱۳۷۰ و لغو صریح قید موجود در لایحه ۱۳۵۸ در مورد شهرداریها، به نظر میرسد کارشناسان باید قیمت روز ملک را بدون کسر مرغوبیت ناشی از طرح تعیین کنند. تداوم رویههای متعارض در محاکم حقوقی، نه تنها با اراده قانونگذار مغایرت دارد، بلکه موجب تضییع حقوق طرفین و افزایش حجم دعاوی میشود.
صدور رای وحدت رویه در این خصوص، ضرورتی انکارناپذیر است تا هم حقوق مالکان حفظ شود و هم شهرداریها با معیار شفاف و یکسان روبهرو باشند.
*نماینده کانون وکلای خوزستان در شورای اجرایی اتحادیه سراسری کانونهای وکلای دادگستری ایران
