از تنظیم قرارداد تا تخلیه؛ نکاتی که وکلا در دعاوی اجاره نباید نادیده بگیرند

به گزارش فصل سوم، وکیل بابک جعفری، نایب‌رئیس کانون وکلای دادگستری مرکز، در نشست «عقد اجاره از انعقاد تا تخلیه در پرتو مقررات جدید» که به همت کمیسیون آموزش کانون وکلای مرکز در سالن جلالی نائینی برگزار شد، با اشاره به پیچیدگی دعاوی ناشی از عقد اجاره، تعدد قوانین و مقررات حاکم بر این حوزه را از مهم‌ترین چالش‌های وکلا در تنظیم قراردادها و پیگیری دعاوی مرتبط دانست.

تعدد قوانین اجاره؛ چالش تشخیص قانون حاکم

جعفری با اشاره به سیر تحول قوانین اجاره از قانون مدنی و قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۳۹ تا قوانین سال‌های ۱۳۵۶، ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ و مقررات بعدی، از جمله مصوبات دوران کرونا و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اظهار کرد: تعدد مقررات موجب شده است وکیل در مواجهه با یک پرونده اجاره، پیش از هر اقدامی با این پرسش روبه‌رو شود که کدام قانون بر رابطه حقوقی طرفین حاکم است.

به گفته وی، ابهام در نسبت میان قانون مدنی و قوانین خاص، به‌ویژه در موضوعاتی مانند حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی، همچنان در دکترین حقوقی و رویه قضایی مطرح است. ازاین‌رو، وکیل باید پیش از طرح دعوا یا تنظیم لایحه، ماهیت رابطه استیجاری و مقررات قابل اعمال بر آن را به‌دقت بررسی کند.

نقد توسعه رویه قضایی در نظام حقوق نوشته

نایب‌رئیس کانون وکلای دادگستری مرکز با طرح دیدگاه خود درباره جایگاه رویه قضایی در نظام حقوقی ایران، تأکید کرد که نظام حقوقی کشور بر مبنای حقوق نوشته شکل گرفته است و باید در زمینه حدود شکل‌گیری و توسعه رویه قضایی تأمل کرد.

وی با اشاره به نقش قضات در تبیین قانون گفت: جریان‌سازی قضایی زمانی اهمیت دارد که در جهت تنویر قانون و استفاده صحیح از جایگاه قضایی باشد. جعفری همچنین با اشاره به مفاهیمی مانند انصاف و حسن نیت، بر ضرورت توجه به منابع حقوق و مبانی نظام حقوقی در تحلیل اختلافات تأکید کرد.

قانون حاکم بر اجاره را چگونه تشخیص دهیم؟

جعفری، تاریخ ایجاد رابطه استیجاری و ماهیت آن را از مهم‌ترین عوامل تشخیص قانون حاکم دانست و توضیح داد که بررسی قراردادهای بعدی، تمدیدها و توافق‌های طرفین باید با توجه به این موضوع انجام شود که آیا رابطه اولیه همچنان استمرار داشته یا رابطه حقوقی جدیدی شکل گرفته است.

به گفته وی، صرف تنظیم قرارداد جدید یا تمدید قرارداد پیشین، لزوماً به معنای تغییر ماهیت رابطه حقوقی نیست؛ بلکه باید بررسی شود که آیا قرارداد اولیه منحل شده، طرفین آن را اقاله کرده‌اند یا توافق‌های بعدی ماهیت رابطه را تغییر داده است. برای نمونه، ممکن است رابطه‌ای که ابتدا در قالب اجاره شکل گرفته، در ادامه و بر اساس توافق و اوضاع‌واحوال، ماهیت دیگری پیدا کرده باشد.

وی همچنین تغییر کاربری ملک و تأثیر مقررات خارج از رابطه قراردادی را از موضوعاتی دانست که ممکن است در تعیین مسیر رسیدگی مؤثر باشد. به اعتقاد او، وکیل باید پیش از مراجعه به دادگاه، بررسی کند که آیا موضوع به تصمیم یا رأی مرجع دیگری، از جمله کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری یا دیوان عدالت اداری، ارتباط پیدا می‌کند یا خیر.

استمرار رابطه استیجاری؛ عامل مهم در برخورداری از حمایت قانون سال ۱۳۵۶

این وکیل دادگستری با اشاره به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، استمرار رابطه استیجاری را در بررسی آثار این قانون مهم دانست و توضیح داد که باید میان ادامه رابطه پیشین و ایجاد رابطه استیجاری جدید تفکیک کرد.

وی با اشاره به پرونده‌ای مرتبط با یک واحد تجاری قدیمی، به اختلاف درباره این موضوع پرداخت که آیا توقف فعالیت یا تعطیلی محل کسب، ناشی از اراده مستأجر بوده یا عوامل بیرونی در آن نقش داشته‌اند. به گفته جعفری، پاسخ به چنین پرسشی می‌تواند در تشخیص استمرار رابطه استیجاری و آثار حقوقی آن مؤثر باشد.

جعفری در ادامه، با مرور سیر تحول مقررات اجاره، قانون مدنی را متضمن چارچوب عمومی عقد اجاره دانست، قانون سال ۱۳۳۹ را دارای رویکردی نزدیک به حمایت از مالک و قانون سال ۱۳۵۶ را واجد رویکرد حمایتی نسبت به مستأجر توصیف کرد. وی همچنین به تغییر رویکرد در قانون سال ۱۳۷۶ و بازگشت به قواعد عمومی قانون مدنی اشاره کرد.

طرح دعوا باید بر آثار عقد متمرکز باشد، نه لزوماً اثبات آن

جعفری با انتقاد از طرح برخی دعاوی اثباتی در پرونده‌های اجاره، بر ضرورت انتخاب دقیق عنوان خواسته تأکید کرد. به گفته وی، در مواردی که رابطه قراردادی از طریق ادله موجود قابل احراز است، باید بررسی کرد که آیا طرح دعوای مستقل اثبات عقد ضرورت دارد یا می‌توان مستقیماً آثار حقوقی آن را مطالبه کرد.

وی با اشاره به تفاوت میان اثبات یک رابطه حقوقی و مطالبه آثار ناشی از آن، تأکید کرد که وکیل باید با توجه به وضعیت پرونده، دلایل موکل و خواسته موردنظر، مسیر مناسب را انتخاب کند. از دیدگاه او، صرف مواجهه با یک ایراد یا نظر متفاوت در دادگاه نباید جایگزین مطالعه و استدلال حقوقی شود.

وی همچنین با اشاره به ماده ۱۰۵ قانون آیین دادرسی مدنی، موضوع قائم‌مقامی در جریان دادرسی را مطرح کرد و خواستار توجه بیشتر به جایگاه قائم‌مقام قراردادی و آثار انتقال موضوع دعوا در فرایند رسیدگی شد.

در دعوای تخلیه، تعیین دقیق خواسته و خوانده ضروری است

نایب‌رئیس کانون وکلای دادگستری مرکز با اشاره به پرتکرار بودن دعاوی تخلیه، تأکید کرد که در بسیاری از پرونده‌ها، رسیدن به نتیجه مطلوب صرفاً با طرح خواسته تخلیه امکان‌پذیر نیست و ممکن است اقدامات حقوقی دیگری نیز ضرورت داشته باشد.

وی با اشاره به پرونده‌هایی که در آنها مالک جدید با مجموعه‌ای از روابط استیجاری قدیمی و نامنظم مواجه می‌شود، توضیح داد که باید وضعیت حقوقی انتقال منافع، رضایت یا عدم رضایت مالک، قراردادهای پیشین و حقوق مستأجر بررسی شود. در چنین مواردی، بسته به وضعیت پرونده، ممکن است طرح دعوای متقابل یا مطالبه الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نیز مطرح شود.

جعفری همچنین بر ضرورت تفکیک خواسته‌ها و مشخص کردن ارتباط هر خواسته با خوانده مربوط تأکید کرد و گفت طرح مجموعه‌ای از خواسته‌های متعدد علیه اشخاص مختلف، بدون تعیین دقیق ارتباط حقوقی هر یک، می‌تواند رسیدگی را با مشکل مواجه کند. وی منجز و روشن بودن خواسته‌ها را از الزامات مهم تنظیم دادخواست دانست.

تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی

جعفری در بخش دیگری از سخنان خود، با اشاره به اختلاف‌نظرهای موجود درباره حق کسب و پیشه یا تجارت و سرقفلی، این دو مفهوم را از یکدیگر متمایز دانست و بر تفاوت مبانی و عوامل مؤثر بر ارزش آنها تأکید کرد.

به گفته وی، ارزش سرقفلی می‌تواند تحت تأثیر عوامل بیرونی، از جمله تغییرات محیط تجاری و وضعیت محل قرارگیری ملک، قرار گیرد؛ درحالی‌که در حق کسب و پیشه، عملکرد و فعالیت تجاری مستأجر نیز در شکل‌گیری و افزایش ارزش آن مؤثر است.

وی با طرح فرض‌هایی درباره رفتار نامناسب مستأجر و لطمه واردشده به اعتبار تجاری محل، این پرسش را مطرح کرد که آیا در چنین شرایطی می‌توان آثار مالی رفتار مستأجر را نادیده گرفت.

وی در همین زمینه، مطالعه آثار مرحوم بهمن کشاورز درباره حقوق کسب و پیشه و سرقفلی را مورد توجه قرار داد و بر ضرورت بررسی دقیق مبانی حقوقی این دو نهاد تأکید کرد.

از تعیین اجاره‌بها تا ضمانت اجرای تخلف؛ قرارداد حرفه‌ای چه مؤلفه‌هایی دارد؟

این وکیل دادگستری با اشاره به اهمیت تنظیم قرارداد اجاره، تهیه چک‌لیست جامع قراردادی را به‌ویژه برای وکلای جوان ضروری دانست. به گفته وی، قرارداد باید مشخصات طرفین، کاربری و هدف اجاره، مدت و تاریخ آغاز و پایان، مبلغ اجاره‌بها و شیوه پرداخت، ودیعه و شرایط استرداد آن را به‌روشنی تعیین کند.

جعفری همچنین بر ضرورت پیش‌بینی وضعیت تحویل اولیه ملک، صورت‌جلسه تحویل، مسئولیت تعمیرات، هزینه‌های مصرفی، تغییرات و الحاقات، انتقال منافع، شرایط فسخ، آثار نقض تعهدات و نحوه تصفیه حساب و تحویل نهایی تأکید کرد.

وی با اشاره به تغییر شرایط اقتصادی و تأثیر آن بر ترجیحات موجران در دریافت اجاره‌بها یا ودیعه، خاطرنشان کرد که وکیل باید در تنظیم قرارداد، شرایط اقتصادی و ضمانت اجراهای متناسب با وضعیت هر پرونده را نیز در نظر بگیرد. به گفته او، تعیین تکلیف دقیق تعهدات و ضمانت اجراها می‌تواند از بروز اختلافات بعدی جلوگیری کند.

قانون الزام به ثبت رسمی؛ ضرورت تفکیک اعتبار قرارداد از آثار ثبتی

جعفری در بخش پایانی سخنان خود، میان اعتبار قرارداد، ارزش اثباتی و آثار ثبتی سند و امکان استفاده از مسیر ویژه تخلیه تمایز قائل شد و تأکید کرد که این موضوعات نباید با یکدیگر خلط شوند.

وی همچنین دو موضوع قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را از یکدیگر تفکیک کرد و به تفاوت قلمرو و اهداف آنها پرداخت. به گفته وی، بررسی تکالیف مربوط به ثبت اطلاعات قراردادهای اجاره، ضوابط افزایش اجاره‌بها، احکام مالیاتی و الزامات سامانه‌ای باید با توجه به قانون مربوط انجام شود.

جعفری با اشاره به مقررات ثبت انتقال منافع برای مدت بیش از دو سال در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تصریح کرد که نباید تصور کرد این قانون به‌خودی‌خود تمام روابط استیجاری پیشین را از شمول قوانین سابق خارج کرده است. از دیدگاه وی، تشخیص قانون حاکم همچنان مستلزم بررسی تاریخ، ماهیت و وضعیت استمرار رابطه استیجاری و مقررات خاص قابل اعمال بر آن خواهد بود.

انتهای پیام/