دستور تخلیه یا حکم تخلیه؟/ تشریح اختلاف‌نظرهای قضایی در دعاوی موجر و مستأجر
قاضی جعفری‌افتخار ضمن تشریح تفاوت‌های قوانین حاکم بر روابط موجر و مستأجر، بر ضرورت تشخیص دقیق قانون حاکم بر هر قرارداد اجاره تأکید کرد و گفت: آگاهی از مقررات مختلف اجاره، از جمله قوانین سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ و قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، برای طرح صحیح دعاوی و انتخاب خواسته مناسب ضروری است.
به گزارش فصل سوم، مجید جعفری افتخار، مستشار دادگاه تجدیدنظر استان تهران، در نشست «عقد اجاره از انعقاد تا تخلیه در پرتو مقررات جدید» به همت کمیسیون کارآموزی کانون وکلای دادگستری مرکز در سالن جلالی نائینی با اشاره به تعدد قوانین حاکم بر روابط موجر و مستأجر اظهار کرد: قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ همچنان در موارد مشمول خود اعتبار دارد و شناخت قلمرو اجرای آن برای وکلا اهمیت ویژه‌ای دارد. در این قانون، انقضای مدت اجاره به‌تنهایی از موجبات تخلیه نیست و رابطه استیجاری، با شرایط مقرر در قانون، ادامه پیدا می‌کند. تعدیل اجاره‌بها نیز در چارچوب مقررات همین قانون امکان‌پذیر است.
قانون سال ۱۳۵۶؛ حمایت از مستأجر حتی پس از پایان مدت اجاره
وی با اشاره به موارد قانونی تخلیه در قانون سال ۱۳۵۶، از جمله عدم پرداخت اجاره‌بها، تعدی و تفریط، تغییر شغل و انتقال به غیر، توضیح داد که در برخی موارد، تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه امکان‌پذیر است. به گفته وی، حتی در مواردی که قرارداد اجاره کتبی وجود ندارد، ممکن است مستأجر با توجه به سابقه رابطه استیجاری و پرداخت اجاره‌بها بتواند حق کسب و پیشه خود را اثبات کند.
این مستشار دادگاه تجدیدنظر استان تهران در ادامه، درباره تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه گفت: درباره امکان تعلق سرقفلی در روابط مشمول قانون سال ۱۳۵۶ اختلاف‌نظر وجود دارد. برخی معتقدند مبلغ پرداختی بابت سرقفلی باید در محاسبه حق کسب و پیشه لحاظ شود، اما وی با بیان نظر شخصی خود اظهار کرد که سرقفلی پرداخت‌شده می‌تواند عنوانی مستقل داشته باشد. با این حال، از نظر وی، در مواردی مانند تعدی و تفریط یا تغییر شغل بدون رضایت موجر که حق کسب و پیشه به مستأجر تعلق نمی‌گیرد، سرقفلی پرداختی نیز قابل مطالبه نخواهد بود.
تشخیص قانون حاکم بر قراردادهای اجاره؛ ملاک، استمرار رابطه استیجاری است
جعفری افتخار با اشاره به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ گفت: قراردادهای مشمول این قانون، برخلاف قراردادهای مشمول قانون سال ۱۳۵۶، اصولاً با انقضای مدت قابلیت تخلیه دارند؛ با این حال، تشخیص قانون حاکم صرفاً با نگاه به قرارداد جدید یا تاریخ تنظیم سند امکان‌پذیر نیست و باید سابقه رابطه استیجاری نیز بررسی شود.
وی با اشاره به ماده واحده سال ۱۳۶۵ و شرایط پیش‌بینی‌شده برای تخلیه برخی اماکن استیجاری رسمی، توضیح داد که صرف تنظیم قرارداد رسمی جدید، بدون توجه به سابقه رابطه استیجاری، لزوماً موجب خروج ملک از شمول قانون سال ۱۳۵۶ نمی‌شود. به اعتقاد وی، در مواردی که رابطه استیجاری مشمول قانون سال ۱۳۵۶ استمرار داشته و به‌طور واقعی قطع نشده باشد، تنظیم قرارداد جدید به‌تنهایی برای تغییر قانون حاکم کافی نیست. او همچنین به ماده ۳۰ قانون سال ۱۳۵۶ اشاره کرد که توافق‌ها و روش‌های منتهی به دور زدن مقررات حمایتی این قانون را، پس از احراز در دادگاه، بی‌اعتبار می‌داند.
این قاضی دادگستری با تأکید بر اهمیت سابقه قراردادها افزود: حتی در مواردی که قرارداد اولیه در قالب اجاره‌نامه عادی تنظیم شده یا قراردادهای جدیدی بعداً منعقد شده‌اند، باید بررسی شود که آیا رابطه استیجاری پیشین واقعاً پایان یافته است یا خیر. به گفته وی، این موضوع در تشخیص امکان تخلیه و مرجع رسیدگی به اختلافات ناشی از آن مؤثر است.
سرقفلی در قانون سال ۱۳۷۶ و چالش محاسبه آن به نرخ روز
وی با اشاره به مقررات قانون سال ۱۳۷۶ درباره سرقفلی اظهار کرد: در مواردی که مستأجر مطابق قانون مبلغی بابت سرقفلی پرداخت کرده باشد، هنگام تخلیه باید سرقفلی به نرخ روز به وی بازگردانده شود. در این موارد، موضوع از مسیر صدور حکم تخلیه پیگیری می‌شود و مبلغ سرقفلی باید با جلب نظر کارشناس تعیین شود.
جعفری افتخار یکی از مشکلات رویه قضایی را فاصله زمانی میان ارزیابی کارشناسی، قطعیت رأی و پرداخت مبلغ سرقفلی دانست و گفت: به دلیل تورم، ممکن است مبلغ تعیین‌شده در زمان کارشناسی با ارزش روز هنگام پرداخت تفاوت قابل‌توجهی داشته باشد. وی با اشاره به برخی راهکارهای مطرح‌شده در رویه قضایی، از جمله واگذاری محاسبه مبلغ به مرحله اجرای حکم، اظهار کرد که چنین روشی ممکن است با مقررات فعلی سازگار نباشد؛ زیرا حکم دادگاه باید میزان محکوم‌به را روشن و مشخص کند.
وی راهکار مطلوب‌تر از نظر خود را این دانست که دادگاه در صورت طولانی‌شدن فرایند قطعیت و اجرای رأی، مثلاً در صورت نهایی‌نشدن و اجرا نشدن رأی ظرف شش ماه از تاریخ نظریه کارشناسی، با اخذ نظر تکمیلی کارشناس، مبلغ را به‌روز کند.
ثبت قرارداد در سامانه؛ شرط استفاده از دستور تخلیه
این مستشار دادگاه تجدیدنظر استان تهران با اشاره به اصلاح ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ در چارچوب مقررات جدید، گفت: در قراردادهای اجاره باید مدت، مبلغ اجاره و مبلغ قرض‌الحسنه تصریح و اطلاعات قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد یا سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود. پس از تأیید موجر و مستأجر و دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین، شناسه یا کد رهگیری دریافت می‌شود.
وی تأکید کرد که در قراردادهای مشمول مقررات جدید، ثبت قرارداد و برخورداری از شناسه مربوط، از شرایط استفاده از سازوکار دستور تخلیه است؛ با این حال، ثبت‌نشدن قرارداد لزوماً به معنای منتفی‌بودن امکان طرح دعوای حکم تخلیه نیست و باید شرایط قانونی هر یک از این دو مسیر جداگانه بررسی شود.
جعفری افتخار همچنین با اشاره به قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب سال ۱۴۰۳، توضیح داد که این قانون برای قراردادهای بلندمدت، مشوق‌های مالیاتی در نظر گرفته است؛ به‌نحوی که در شرایط مقرر، قراردادهای دوساله از ۷۰ درصد و قراردادهای سه‌ساله و بیشتر از ۱۰۰ درصد معافیت مالیاتی برخوردار می‌شوند. در مقابل، ثبت اطلاعات خلاف واقع و رعایت‌نکردن الزامات قانونی ثبت قرارداد می‌تواند پیامدهای مقرر در قانون را در پی داشته باشد.
وی افزود: الزام به ثبت، صرفاً به قراردادهایی که عنوان اجاره دارند محدود نیست و در مواردی که قرارداد، تحت هر عنوانی، اثر انتقال منافع داشته باشد، باید شمول مقررات مربوط بررسی شود. به گفته وی، ثبت‌نشدن قرارداد ممکن است علاوه بر محروم‌کردن طرفین از برخی امتیازات قانونی، موجب تعلق ضمانت اجرای مالی پیش‌بینی‌شده در قانون نیز شود.
دستور تخلیه و حکم تخلیه؛ دو مسیر متفاوت در رسیدگی قضایی
جعفری افتخار با اشاره به انتقال صلاحیت رسیدگی به دعاوی تخلیه به دادگاه صلح در چارچوب قانون شوراهای حل اختلاف مصوب سال ۱۴۰۲، گفت: در قراردادهای مشمول قانون سال ۱۳۷۶، پس از انقضای مدت و در صورت وجود شرایط قانونی، می‌توان درخواست دستور تخلیه کرد. با این حال، چنانچه اختلافی درباره تمدید قرارداد، مدت اجاره یا حقوق اشخاص ثالث مطرح شود، موضوع باید مطابق مقررات مربوط بررسی شود.
وی با اشاره به مواد ۱۶ تا ۱۸ آیین‌نامه اجرایی قانون سال ۱۳۷۶ اظهار کرد: در مواردی که نسبت به دستور تخلیه اختلاف ایجاد شود، باید مرجع صالح برای رسیدگی به اعتراض و امکان توقف یا ابطال دستور بررسی شود. به گفته وی، با توجه به مقررات فعلی، این موضوع در چارچوب صلاحیت دادگاه رسیدگی‌کننده بررسی می‌شود.
این قاضی دادگستری همچنین درباره قابلیت اعتراض به دستور تخلیه گفت: در تفسیر مقررات مربوط به آرای دادگاه صلح، از جمله تبصره ۵ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف، این پرسش مطرح است که آیا دستور تخلیه نیز مشمول مقررات اعتراض به آرا می‌شود یا خیر. وی با اشاره به تفاوت ماهیت «دستور» و «رأی» اظهار کرد که به نظر او، دستور تخلیه از آن جهت که رأی محسوب نمی‌شود، قابل اعتراض به شیوه اعتراض به آرای قضایی نیست؛ هرچند در این زمینه اختلاف‌نظرهایی وجود دارد.
اختلاف‌نظر درباره صلاحیت دادگاه صلح در دعوای تأیید فسخ
وی در بخش دیگری از سخنان خود به اختلاف‌نظر درباره مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تأیید فسخ قرارداد اجاره همراه با تخلیه اشاره کرد و گفت: در مواردی که مستأجر اجاره‌بها را پرداخت نمی‌کند یا قرارداد را به‌درستی اجرا نمی‌کند، ممکن است موجر برای تأیید فسخ قرارداد و تخلیه ملک اقدام کند.
جعفری افتخار با اشاره به اینکه برخی همکاران، دعوای تأیید فسخ را به دلیل غیرمالی‌بودن و خارج‌بودن از صلاحیت دادگاه صلح، در صلاحیت دادگاه حقوقی می‌دانند، اظهار کرد: از نظر وی، زمانی که دادگاه صلح صلاحیت رسیدگی به دعوای تخلیه را دارد، می‌توان درباره صلاحیت آن نسبت به خواسته تأیید فسخ که از مقدمات یا لوازم تخلیه است نیز استدلال کرد. با این حال، وی تأکید کرد که در این زمینه اختلاف‌نظر قضایی وجود دارد و مسئله به تفسیر مقررات صلاحیت بازمی‌گردد.
قراردادهای اجاره بیش از دو سال و آثار قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
جعفری افتخار با اشاره به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، درباره قراردادهای اجاره بیش از دو سال توضیح داد که اجرای الزامات این قانون به‌تدریج و با توجه به شرایط مقرر، از جمله وضعیت اسناد مالکیت سبزرنگ و راه‌اندازی سامانه مربوط، دنبال می‌شود. وی در عین حال، برخی ابهامات اجرایی درباره دامنه شمول و نحوه اجرای مقررات مربوط به سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی را مورد توجه قرار داد.
وی با طرح این پرسش که در صورت تنظیم قرارداد اجاره بیش از دو سال بدون رعایت تشریفات مقرر، چه وضعیتی برای قرارداد و حقوق مستأجر ایجاد می‌شود، اظهار کرد: از نظر وی، با توجه به تصریح قانون درباره نحوه ابراز قصد و لزوم تنظیم رسمی در موارد مشمول، رعایت‌نکردن تشریفات می‌تواند آثار جدی بر قابلیت استناد به قرارداد و امکان طرح دعاوی مربوط داشته باشد.
این مستشار دادگاه تجدیدنظر استان تهران افزود: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در حوزه معاملات مشمول خود، به نحوه ابراز و اثبات اراده طرفین شکل و اعتبار ویژه‌ای داده است. وی با اشاره به ماده ۱۹۱ قانون مدنی، این پرسش را مطرح کرد که در صورت عدم رعایت تشریفات مقرر، اراده طرفین تا چه اندازه می‌تواند مبنای طرح دعوا قرار گیرد. به گفته وی، هرچند قانون‌گذار در همه موارد صراحتاً از بطلان سخن نگفته است، رعایت‌نکردن الزامات ثبت می‌تواند دست‌کم بر قابلیت استناد قضایی قرارداد اثر بگذارد.
اجرت‌المثل ایام تصرف و اختلاف درباره ترتیب تخلیه و استرداد ودیعه
وی در ادامه به این پرسش پرداخت که اگر قرارداد اجاره بیش از دو سال مشمول الزام به ثبت رسمی باشد، اما ثبت نشده و مستأجر مدتی در ملک تصرف کرده باشد، آیا مالک می‌تواند اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه کند یا خیر. جعفری افتخار با اشاره به اینکه در چنین فرضی باید وضعیت اعتبار قرارداد و آثار تصرف بررسی شود، اظهار کرد که در صورت احراز تصرف بدون وجود رابطه قراردادی معتبر، امکان بررسی مطالبه اجرت‌المثل وجود دارد.
وی همچنین به اختلاف عملی میان موجر و مستأجر پس از پایان قرارداد اشاره کرد؛ وضعیتی که در آن موجر تخلیه ملک را مطالبه می‌کند و مستأجر، استرداد مبلغ قرض‌الحسنه یا ودیعه را شرط تخلیه می‌داند. به گفته وی، تبصره ۴ ماده ۱۰ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها در خصوص قراردادهای الکترونیکی، سازوکاری را برای واریز وجه به حساب امانی و محاسبه وجه التزام پس از انجام تشریفات مقرر پیش‌بینی کرده است. وی معتقد است می‌توان از ملاک این مقرره برای تحلیل برخی اختلافات مشابه نیز استفاده کرد.
جعفری افتخار در توضیح این سازوکار گفت: در قراردادهای مشمول مقررات یادشده، مبلغ قرض‌الحسنه به حساب واسط واریز می‌شود و پس از احراز انجام تعهدات مربوط، امکان برداشت وجه مطابق سازوکار قانونی فراهم خواهد شد. وی تأکید کرد که تشخیص شرایط اعمال این مقررات به مفاد قرارداد و ضوابط قانونی حاکم بستگی دارد.
تخلیه از طریق اجرای ثبت و محدودیت‌های تمدید قرارداد اجاره
این قاضی دادگستری در بخش پایانی سخنان خود خاطرنشان کرد که در قراردادهای اجاره رسمی، در صورت وجود شرایط قانونی، امکان اقدام از طریق صدور اجراییه و اجرای ثبت نیز وجود دارد و الزاماً نیازی به طرح دعوا در دادگاه نیست. با این حال، اگر قرارداد جدید با سابقه رابطه استیجاری مشمول قانون سال ۱۳۵۶ تعارض داشته باشد، ممکن است امکان طرح دعوای ابطال دستور اجرا یا اجراییه، با استناد به مقررات مربوط، مطرح شود.
وی همچنین به مصوبه سران قوا مبنی بر تمدید قراردادهای اجاره و سقف افزایش اجاره‌بها اشاره کرد و گفت: در موارد مشمول مصوبه، افزایش اجاره‌بها تابع سقف تعیین‌شده است و ممکن است موجر نتواند صرفاً با استناد به پایان مدت، تخلیه ملک را مطالبه کند. البته باید شرایط و استثناهای پیش‌بینی‌شده در مقررات نیز بررسی شود؛ از جمله مواردی که مستأجر تعهدات قراردادی خود را نقض کرده است.
جعفری افتخار در پایان با تفکیک میان دستور تخلیه و حکم تخلیه تأکید کرد که محدودیت‌های مربوط به صدور دستور تخلیه لزوماً به معنای منتفی‌بودن امکان رسیدگی به دعوای حکم تخلیه نیست و وکلا باید با توجه به قانون حاکم، سابقه رابطه استیجاری، شرایط ثبت قرارداد و خواسته مورد مطالبه، مسیر حقوقی مناسب را انتخاب کنند.
انتهای پیام/
