قرارداد ملکی‌ات را ثبت نکردی؟ شاید فردا حتی دادگاه هم به دادت نرسد!
دکتر حمیدرضا آقابابائیان*
ثبت نکردن معامله ملکی فقط یک اشتباه اداری نیست؛ ممکن است برای مردم دردسر قضایی و برای مشاور املاک، تعزیرات، جریمه، تعلیق و حتی در صورت تحقق جرم، مسئولیت کیفری به دنبال داشته باشد.
عواقب حقوقی ثبت نکردن قرارداد ملکی درسامانه برای مردم واملاک/تحلیل حقوقی ضمانت اجرای ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن
امروز جهل مشاورین املاک به قانون مشکلات عدیده حقوقی و کیفری و تعزیراتی برای مشاورین املاک و بعضا برای مردم به علت ثبت نکردن قرارداد خرید و فروش و اجاره و امثالهم در سامانهای "کاتب"و"ساغر" وخودنویس و دلالت به دفاتر اسنادرسمی بعلت نپذیرفتن دعوی در دادگستریبرای مردم ایجاد نموده است . تاسف آنکه غالب بنگاههای املاک هنور فرق دو قانون زیر را نمی دانند.چون:
１.قانون جهش تولید مسکن در سال ۱۴۰۰ تصویب شد و هدف اصلی آن حمایت از تولید و عرضه مسکن است؛
ماده ۱۸ آن، ثبت معاملات ملکی در سامانه معاملات املاک و مستغلات و اخذ شناسه رهگیری را مقرر کرده است.
۲. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در مجلس در ۱۴۰۱/۹/۶ تصویب و در ۱۴۰۳/۲/۲۶ به تأیید مجمع تشخیص مصلحت رسید و در سال ۱۴۰۳ ابلاغ شد.
پس تفاوت این دو قانون چیست؟
قانون جهش تولید مسکن بیشتر ناظر بر ثبت و رهگیری معاملات در سامانه معاملات املاک است و ثبت در آن، به‌خودی‌خود سند رسمی ایجاد نمی‌کند.
اما قانون الزام، ناظر بر ثبت رسمی اعمال حقوقی مهم مربوط به اموال غیرمنقول در سامانه ثبت الکترونیک اسناد است و برای برخی معاملات ثبت‌نشده ضمانتاجرای بسیار سنگین قضایی و اداری مقرر کرده است.
بنابراین، این دو قانون یکی نیستند و حسب نوع معامله و مدت آن، ممکن است یکی یا هر دو مقررات بر قرارداد حاکم باشند.
اما تعریف و کاربرد سامانه های پیش گفته چیست؟
اول_سامانه "کاتب" چیست ؛این سامانه، سکوی یکپارچه خدمات ثبتی است که عمدتاً برای “ثبت الکترونیک اسناد
هرگاه معامله از طریق بنگاه معاملات املاک انجام شود، اطلاعات قرارداد معمولاً از طریق این سامانه ثبت میشود.
موارد استفاده از سامانه کاتب:
قراردادهای خرید و فروش ملک
قراردادهای اجاره تنظیم‌شده توسط مشاور املاک
سایر قراردادهای ملکی که توسط بنگاههای دارای مجوز تنظیم می‌شوند
اما نکته حقوقی مهم این است که،برخی قراردادهای ثبت شده در این سامانه یا سامانه‌های وابسته، برای رسمیت کامل و ایجاد آثار قانونی قطعی، نیازمند “نهایی شدن در دفترخانه اسناد رسمی “ (تنظیم سند رسمی)هستند.
دوم _ سامانه «خودنویس» چیست مرجع؛ وزارت راه و شهرسازی است،تمرکز این سامانه به طور خاص بر“ثبت الکترونیکی قراردادهای اجاره مسکن” است تا کد رهگیری برای این دسته از قراردادها صادر شود.اما نکته حقوقی مهم ان این است کهبرای قراردادهای اجاره است و برای سایر معاملات، ممکن است اعتبار و کفایت قانونی لازم را نداشته باشد.
موارد استفاده از سامانه خودنویس:
تنظیم قرارداد اجاره بین موجر و مستأجر
ثبت برخی قراردادهای خرید و فروش که مستقیماً میان طرفین منعقد شده است
ثبت قراردادهایی که نیاز به حضور مشاور املاک ندارند
سوم_سامانه «ساغر» (سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی)
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است که بر اساس قانون کاربرد آنالزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول است
این سامانه با هدف ثبت ادعاهای راجع به اموال غیرمنقول فاقد سند رسمی(اسناد عادی یا قولنامه‌ای) راه‌اندازی شده است تا به تدریج این اموال ساماندهی شده و فرآیند اخذ سند رسمی تسهیل گردد.
پس مهم‌ترین تفاوت این سه سامانه به زبان ساده عبارتند از:
۱_خودنویس: برای ثبت مستقیم برخی قراردادها توسط خود اشخاص و بدون مراجعه به بنگاه املاک است.
۲_ کاتب؛ برای ثبت قراردادهایی است که توسط مشاوران املاک دارای مجوز تنظیم می‌شوند.
۳_ ساغر؛ سامانهای برای انجام برخی امور ثبتی و ساماندهی اطلاعات املاک است و وظیفه آن با دو سامانه دیگر متفاوت است
مطابق قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول
ضمانت اجرای تخلف موجر از ثبت اجاره‌نامه در سامانه معاملات املاک ؛عواقب حقوقی و عملی ثبت نکردن قرارداد ملکی در سامانه عبارتند از؛
۱. عدم پذیرش دعوا در دادگاه
۲. محرومیت از خدمات عمومی و دولتی
۳. محرومیت مالیاتی و جریمه برای موجر
با توجه به تصویب قانون «جهش تولید مسکن» و همچنین قانون «الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول»، ثبت رسمی معاملات ملکی توسط اشخاص حقیقی و حقوقی در سامانه‌های قانونی از جمله سامانه خودنویس به امری الزامی تبدیل شده است.
هدف اصلی این قوانین، جلوگیری از معاملات صوری، ایجاد شفافیت در بازار مسکن و افزایش کنترل مراجع نظارتی است.
بر اساس مفاد این قوانین، عدم ثبت قراردادهای ملکی – از جمله بیع، اجاره، صلح‌نامه و سایر عقود مربوط به اموال غیرمنقول – پیامدهایی جدی به همراه دارد؛
از جمله عدم امکان اقامه دعوی در مراجع قضایی. به بیان دیگر، دعاوی مربوط به املاک بدون ثبت رسمی در سامانه مربوطه، قابلیت رسیدگی در محاکم را نخواهد داشت. به زبان ساده اگر مشکلی در خصوص قیمت و نزدن سند و تحویل ندادن و متراژ بین طرفین ایجاد شود ،اصلامحاکم این دعاوی را نمی پذیرند
با وجود این، برخی از مالکان، خریداران و مستأجران به دلیل دغدغه‌هایی مانند مسائل مالیاتی، از ثبت قرارداد خودداری می‌کنند.
غافل از اینکه این اقدام ممکن است منجر به محدودیت‌های فراوانی در زمینه‌هایی همچون دریافت وام ودیعه مسکن، ثبت‌نام فرزندان در مدارس، اخذ جواز کسب، نقل و انتقال خودرو و سایر خدمات اداری گردد.
چرا که دریافت کد رهگیری از سامانه ثبت معاملات، پیش‌نیاز ارائه این خدمات محسوب میشود.
از این رو، مستأجران و خریدارانی که به علت عدم ثبت قرارداد از سوی مالک یا مشاور املاک دچار مشکل شده‌اند، می‌توانند از طریق مراجع قانونی اقدام به ثبت شکایت و پیگیری حقوق خود نمایند. در ادامه، نحوه شکایت در این موارد و فرآیند الزام مالک به ثبت قرارداد در سامانه‌های مربوطه تشریح خواهد شد.
قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول
افزایش معاملات صوری و فعالیت افراد سودجو در حوزه املاک، موجب شد قانون‌گذار طرحی برای الزام به ثبت کلیه معاملات ملکی ارائه دهد. در این راستا، کلیه اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی مکلف شده‌اند که نقل‌وانتقالات مربوط به املاک، زمین‌های کشاورزی و سایر اموال غیرمنقول را در دفاتر اسناد رسمی و سامانه ثبت معاملات املاک به ثبت برسانند.
مطابق ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن و ماده ۱ قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول، هرگونه قرارداد اعم از خرید، فروش، اجاره، صلح و… باید در سامانه رسمی ثبت شود. در غیر این صورت، طرح دعاوی حقوقی و کیفری از جمله فروش مال غیر، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید و تخلیه ید در محاکم پذیرفته نخواهد شد .
ضمانت اجرای تخلف موجر از ثبت اجاره‌نامه در سامانه معاملات املاک
بر اساس بند ۲ تبصره ۹ الحاقی به ماده ۱۶۹ قانون مالیات‌های مستقیم، موجران موظف هستند قرارداد اجاره املاک مسکونی را در یکی از سامانه‌های رسمی ثبت نمایند. در صورت عدم ثبت یا ارائه اطلاعات خلاف واقع، موجر از معافیت‌های مالیاتی مندرج در تبصره ۱۱ ماده ۵۳ محروم خواهد شد.
علاوه بر آن، مراجع قضایی در هنگام رسیدگی به دعاوی مربوط به تخلیه، مطالبه اجور معوقه یا اجرت‌المثل، ملزم به بررسی ثبت قرارداد در سامانه معاملات املاک هستند. در صورت احراز تخلف، دادگاه می‌تواند موجر را به پرداخت ۵۰ درصد ارزش اجاره ملک در کل مدت قرارداد به نفع دولت محکوم کرده و موضوع را به سازمان امور مالیاتی گزارش دهد.
شایان ذکر است تمامی قراردادهایی که منجر به انتقال منافع می‌شوند – از نظر این قانون – در حکم اجاره تلقی شده و مشمول همان مقررات خواهند بود.
عواقب حقوقی و عملی ثبت نکردن قرارداد ملکی در سامانه
ثبت نکردن قراردادهای ملکی (مثل اجاره، خرید، صلح و…) در سامانه‌های رسمی مانند “سامانه خودنویس” می‌تواند برای مالک و مستأجر پیامدهای جدی داشته باشد. این عواقب را می‌توان در سه دسته اصلی طبقه‌بندی کرد:
اول_عدم پذیرش دعوا در دادگاه
بر اساس ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن و ماده ۱ قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول، اگر قرارداد ملکی ثبت نشده باشد:
2_امکان طرح دعاوی حقوقی مانند الزام به تنظیم سند یا تخلیه وجود ندارد
3_رسیدگی به شکایات کیفری مانند فروش مال غیر انجام نمی‌شود
4_دعاوی مرتبط با اجاره‌های معوقه یا اجرت‌المثل قابل طرح نخواهند بود
دوم_ محرومیت از خدمات عمومی و دولتی
در صورت نداشتن کد رهگیری ناشی از ثبت‌نشدن قرارداد، فرد
نمی‌تواند از بسیاری خدمات استفاده کند، از جمله:
1_وام ودیعه مسکن دریافت نمی‌شود
۲_ثبت نام مدرسه برای فرزندان دچار مشکل میشود
۳_ثبت خودرو یا جواز کسب با مانع مواجه میشود
سوم_محرومیت مالیاتی و جریمه برای موجر
مطابق تبصره ۹ ماده ۱۶۹ قانون مالیات‌های مستقیم، اگر قرارداد اجاره ثبت نشده باشد:
معافیت‌ها و تخفیف‌های مالیاتی برای موجر حذف میشود
جریمه‌ای معادل ۵۰٪ ارزش اجاره ملک به نفع دولت صادر میشود
مراتب تخلف به سازمان امور مالیاتی گزارش میشود
سوال مهم این این است که ضمانت اجرای تعزبراتی و کیفری این قوانین برای مشاورین املاک چیست
چون گاها مشاهده میشود مشاورین املاک به محض حصّور طرفین دراملاک چه برای خرید و فروش و چه برای اجارهبه آنها اعلام میدارند" مبلغی را از طریق کارتخوان متعلق به حساب بانکی مالک بنگاه بعنوان عامیانه "بیعانه"بکش عافل از اینکه
طبق ماده ۱۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مشاور املاک در معاملات مشمول قانون حق تنظیم سند عادی ندارد؛ تخلف، درصلاحیت تعزیرات حکومتی است.
۲. مرتبه اول: استرداد حق دلالی + جریمه معادل ۳ برابر حق دلالی و تعلیق پروانه کسب ۶ ماه.
۳. مرتبه دوم: استرداد حق دلالی + جریمه ۶ برابر حق دلالی و تعلیق پروانه یک سال؛ مرتبه سوم: علاوه بر این مجازات‌ها، ابطال پروانه کسب.
بنابراین ضمانتاجرای مستقیم آن تعزیراتی و شامل جریمه، استرداد حق دلالی، تعلیق و در مرتبه سوم ابطال پروانه کسب است.
اما اگر رفتار مشاور املاک عنوان مجرمانه مستقلی پیدا کند؛ مثلاً جعل، کلاهبرداری، انتقال مال غیر یا خیانت درامانت معاونت در جرم، حسب مورد می‌تواند تحت قوانین کیفری مربوط نیز تعقیب شود.
اما واقعا مردم می دانند یش نویس قرارداد که مشاور املاک در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج و به دفترخانه منعکس می کنند چیست
طبق ماده ۱۰ آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام، طرفین حداکثر ۵ روز از تاریخ درج پیش‌نویس فرصت دارند به دفترخانه مراجعه کنند.
قبل از پایان این ۵ روز، هر یک از طرفین می‌تواند پیش‌نویس را از سامانه حذف کند؛ اصطلاح دقیق‌تر «حذف پیش‌نویس» است، نه فسخ معامله.
اگر در مهلت ۵ روز به دفترخانه مراجعه نشود و سردفتر مراجعه را تأیید نکند، پیش‌نویس از سامانه حذف میشود؛ ضمن اینکه خودِ پیش‌نویس، قبل از ثبت رسمی توسط سردفتر، اصولاً آثار حقوقی قرارداد را ندارد.
به زبان ساده حتیاگر به هر دلیل تا ۵روز قرارداد به هم بخورد طرفین هیچ خسارتی به یکدیگر پرداخت نمی کنند
به هرصورت در مقام نتیجه باید گفت مشاور املاک در معاملات مشمول قانون، صرفاً واسطه نیست؛ بلکه مکلف به رعایت دقیق الزامات قانونی است و تخلف از این تکالیف می‌تواند مسئولیت قانونی مستقلی برای وی ایجاد کند
ضمانت اجرای تعزیراتی: تنظیم قرارداد برخلاف الزامات قانونی می‌تواند موجب استرداد حق دلالی، جریمه چندبرابری، تعلیق پروانه کسب و در صورت تکرار، ابطال پروانه کسب شود.
ضمانت اجرای اداری و صنفی: تخلف مشاور می‌تواند به تعلیق یا ابطال مجوز فعالیت و محدودیت ادامه فعالیت صنفی منجر شود.
ضمانت اجرای مدنی: در صورت ورود خسارت به طرفین معامله، مشاور املاک حسب مورد ممکن است با مسئولیت جبران خسارت مواجه شود.
ضمانت اجرای کیفری: صرف تخلف از مقررات ثبت، لزوماً جرم کیفری نیست؛ اما اگر رفتار مشاور واجد عناوینی مانند کلاهبرداری، جعل، استفاده از سند مجعول یا انتقال مال غیر باشد، تعقیب کیفری نیز امکان‌پذیر است.
نتیجه: مشاور املاک نمی‌تواند با استناد به رضایت طرفین یا عرف بازار از مسئولیت قانونی خود شانه خالی کند؛ تخلف می‌تواند هم‌زمان تبعات تعزیراتی، صنفی، مدنی و در صورت تحقق عنوان مجرمانه، کیفری داشته باشد.
جهل مشاورین املاک به قانون مشکلات عدیده حقوقی و کیفری و تعزیراتی برای مشاورین املاک و بعضا برای مردم به علت ثبت نکردن قرارداد خرید و فروش و اجاره و امثالهم در سامانهای "کاتب"و"ساغر" و دلالت به دفاتر اسنادرسمی بعلت نپذیرفتن دعوی در دادگستری برای مردم ایجاد نموده است . تاسف آنکه غالب بنگاههای املاک هنور فرق دو قانون زیر را نمی دانند.چون:
２.قانون جهش تولید مسکن در سال ۱۴۰۰ تصویب شد و هدف اصلی آن حمایت از تولید و عرضه مسکن است؛
ماده ۱۸ آن، ثبت معاملات ملکی در سامانه معاملات املاک و مستغلات و اخذ شناسه رهگیری را مقرر کرده است.
۲. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در مجلس در ۱۴۰۱/۹/۶ تصویب و در ۱۴۰۳/۲/۲۶ به تأیید مجمع تشخیص مصلحت رسید و در سال ۱۴۰۳ ابلاغ شد.
پس تفاوت این دو قانون چیست؟
قانون جهش تولید مسکن بیشتر ناظر بر ثبت و رهگیری معاملات در سامانه معاملات املاک است و ثبت در آن، به‌خودی‌خود سند رسمی ایجاد نمی‌کند.
اما قانون الزام، ناظر بر ثبت رسمی اعمال حقوقی مهم مربوط به اموال غیرمنقول در سامانه ثبت الکترونیک اسناد است و برای برخی معاملات ثبت‌نشده ضمانتاجرای بسیار سنگین قضایی و اداری مقرر کرده است.
بنابراین، این دو قانون یکی نیستند و حسب نوع معامله و مدت آن، ممکن است یکی یا هر دو مقررات بر قرارداد حاکم باشند.
مطابق قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول
ضمانت اجرای تخلف موجر از ثبت اجاره‌نامه در سامانه معاملات املاک ؛عواقب حقوقی و عملی ثبت نکردن قرارداد ملکی در سامانه
۱. عدم پذیرش دعوا در دادگاه
۲. محرومیت از خدمات عمومی و دولتی
۳. محرومیت مالیاتی و جریمه برای موجر
با توجه به تصویب قانون «جهش تولید مسکن» و همچنین قانون «الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول»، ثبت رسمی معاملات ملکی توسط اشخاص حقیقی و حقوقی در سامانه‌های قانونی از جمله سامانه خودنویس به امری الزامی تبدیل شده است.
هدف اصلی این قوانین، جلوگیری از معاملات صوری، ایجاد شفافیت در بازار مسکن و افزایش کنترل مراجع نظارتی است.
بر اساس مفاد این قوانین، عدم ثبت قراردادهای ملکی – از جمله بیع، اجاره، صلح‌نامه و سایر عقود مربوط به اموال غیرمنقول – پیامدهایی جدی به همراه دارد؛
از جمله عدم امکان اقامه دعوی در مراجع قضایی. به بیان دیگر، دعاوی مربوط به املاک بدون ثبت رسمی در سامانه مربوطه، قابلیت رسیدگی در محاکم را نخواهد داشت. به زبان ساده اگر مشکلی در خصوص قیمت و نزدن سند و تحویل ندادن و متراژ بین طرفین ایجاد شود ،اصلامحاکم این دعاوی را نمی پذیرند
با وجود این، برخی از مالکان، خریداران و مستأجران به دلیل دغدغه‌هایی مانند مسائل مالیاتی، از ثبت قرارداد خودداری
می‌کنند.
غافل از اینکه این اقدام ممکن است منجر به محدودیت‌های فراوانی در زمینه‌هایی همچون دریافت وام ودیعه مسکن، ثبت‌نام فرزندان در مدارس، اخذ جواز کسب، نقل و انتقال خودرو و سایر خدمات اداری گردد.
چرا که دریافت کد رهگیری از سامانه ثبت معاملات، پیش‌نیاز ارائه این خدمات محسوب میشود.
از این رو، مستأجران و خریدارانی که به علت عدم ثبت قرارداد از سوی مالک یا مشاور املاک دچار مشکل شده‌اند، می‌توانند از طریق مراجع قانونی اقدام به ثبت شکایت و پیگیری حقوق خود نمایند. در ادامه، نحوه شکایت در این موارد و فرآیند الزام مالک به ثبت قرارداد در سامانه‌های مربوطه تشریح خواهد شد.
قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول
افزایش معاملات صوری و فعالیت افراد سودجو در حوزه املاک، موجب شد قانون‌گذار طرحی برای الزام به ثبت کلیه معاملات ملکی ارائه دهد. در این راستا، کلیه اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی مکلف شده‌اند که نقل‌وانتقالات مربوط به املاک، زمین‌های کشاورزی و سایر اموال غیرمنقول را در دفاتر اسناد رسمی و سامانه ثبت معاملات املاک به ثبت برسانند.
مطابق ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن و ماده ۱ قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول، هرگونه قرارداد اعم از خرید، فروش، اجاره، صلح و… باید در سامانه رسمی ثبت شود. در غیر این صورت، طرح دعاوی حقوقی و کیفری از جمله فروش مال غیر، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید و تخلیه ید در محاکم پذیرفته نخواهد شد .
ضمانت اجرای تخلف موجر از ثبت اجاره‌نامه در سامانه معاملات املاک
بر اساس بند ۲ تبصره ۹ الحاقی به ماده ۱۶۹ قانون مالیات‌های مستقیم، موجران موظف هستند قرارداد اجاره املاک مسکونی را در یکی از سامانه‌های رسمی ثبت نمایند. در صورت عدم ثبت یا ارائه اطلاعات خلاف واقع، موجر از معافیت‌های مالیاتی مندرج در تبصره ۱۱ ماده ۵۳ محروم خواهد شد.
علاوه بر آن، مراجع قضایی در هنگام رسیدگی به دعاوی مربوط به تخلیه، مطالبه اجور معوقه یا اجرت‌المثل، ملزم به بررسی ثبت قرارداد در سامانه معاملات املاک هستند. در صورت احراز تخلف، دادگاه می‌تواند موجر را به پرداخت ۵۰ درصد ارزش اجاره ملک در کل مدت قرارداد به نفع دولت محکوم کرده و موضوع را به سازمان امور مالیاتی گزارش دهد.
شایان ذکر است تمامی قراردادهایی که منجر به انتقال منافع می‌شوند – از نظر این قانون – در حکم اجاره تلقی شده و مشمول همان مقررات خواهند بود.
عواقب حقوقی و عملی ثبت نکردن قرارداد ملکی در سامانه
ثبت نکردن قراردادهای ملکی (مثل اجاره، خرید، صلح و…) در سامانه‌های رسمی مانند “سامانه خودنویس” می‌تواند برای مالک و مستأجر پیامدهای جدی داشته باشد. این عواقب را می‌توان در سه دسته اصلی طبقه‌بندی کرد:
اول_عدم پذیرش دعوا در دادگاه
بر اساس ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن و ماده ۱ قانون الزام به ثبت معاملات اموال
غیرمنقول، اگر قرارداد ملکی ثبت نشده باشد:
2_امکان طرح دعاوی حقوقی مانند الزام به تنظیم سند یا تخلیه وجود ندارد
3_رسیدگی به شکایات کیفری مانند فروش مال غیر انجام نمی‌شود
4_دعاوی مرتبط با اجاره‌های معوقه یا اجرت‌المثل قابل طرح نخواهند بود
دوم_ محرومیت از خدمات عمومی و دولتی
در صورت نداشتن کد رهگیری ناشی از ثبت‌نشدن قرارداد، فرد
نمی‌تواند از بسیاری خدمات استفاده کند، از جمله:
1_وام ودیعه مسکن دریافت نمی‌شود
۲_ثبت نام مدرسه برای فرزندان دچار مشکل میشود
۳_ثبت خودرو یا جواز کسب با مانع مواجه میشود
سوم_محرومیت مالیاتی و جریمه برای موجر
مطابق تبصره ۹ ماده ۱۶۹ قانون مالیات‌های مستقیم، اگر قرارداد اجاره ثبت نشده باشد:
معافیت‌ها و تخفیف‌های مالیاتی برای موجر حذف میشود
جریمه‌ای معادل ۵۰٪ ارزش اجاره ملک به نفع دولت صادر میشود
مراتب تخلف به سازمان امور مالیاتی گزارش میشود
سوال مهم این این است که ضمانت اجرای تعزبراتی و کیفری این قوانین برای مشاورین املاک چیست
چون گاها مشاهده میشود مشاورین املاک به محض حصّور طرفین دراملاک چه برای خرید و فروش و چه برای اجاره به آنها اعلام میدارند" مبلغی را از طریق کارتخوان متعلق به حساب بانکی مالک بنگاه بعنوان عامیانه "بیعانه"بکش عافل از اینکه
طبق ماده ۱۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مشاور املاک در معاملات مشمول قانون حق تنظیم سند عادی ندارد؛ تخلف، درصلاحیت تعزیرات حکومتی است.
۲. مرتبه اول: استرداد حق دلالی + جریمه معادل ۳ برابر حق دلالی و تعلیق پروانه کسب ۶ ماه.
۳. مرتبه دوم: استرداد حق دلالی + جریمه ۶ برابر حق دلالی و تعلیق پروانه یک سال؛ مرتبه سوم: علاوه بر این مجازات‌ها، ابطال پروانه کسب.
بنابراین ضمانت اجرای مستقیم آن تعزیراتی و شامل جریمه، استرداد حق دلالی، تعلیق و در مرتبه سوم ابطال پروانه کسب است.
اما اگر رفتار مشاور املاک عنوان مجرمانه مستقلی پیدا کند؛ مثلاً جعل، کلاهبرداری، انتقال مال غیر یا خیانت درامانت معاونت در جرم، حسب مورد می‌تواند تحت قوانین کیفری مربوط نیز تعقیب شود.
اما واقعا مردم می دانند یش نویس قرارداد که مشاور املاک در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج و به دفترخانه منعکس می کنند چیست
طبق ماده ۱۰ آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام، طرفین حداکثر ۵ روز از تاریخ درج پیش‌نویس فرصت دارند به دفترخانه مراجعه کنند.
قبل از پایان این ۵ روز، هر یک از طرفین می‌تواند پیش‌نویس
را از سامانه حذف کند؛ اصطلاح دقیق‌تر «حذف پیش‌نویس» است، نه فسخ معامله.
اگر در مهلت ۵ روز به دفترخانه مراجعه نشود و سردفتر مراجعه را تأیید نکند، پیش‌نویس از سامانه حذف میشود؛ ضمن اینکه خودِ پیش‌نویس، قبل از ثبت رسمی توسط سردفتر، اصولاً آثار حقوقی قرارداد را ندارد.
به زبان ساده حتیاگر به هر دلیل تا ۵روز قرارداد به هم بخورد طرفین هیچ خسارتی به یکدیگر پرداخت نمی کنند
به هرصورت در مقام نتیجه باید گفت مشاور املاک در معاملات مشمول قانون، صرفاً واسطه نیست؛ بلکه مکلف به رعایت دقیق الزامات قانونی است و تخلف از این تکالیف می‌تواند مسئولیت قانونی مستقلی برای وی ایجاد کند
ضمانت اجرای تعزیراتی: تنظیم قرارداد برخلاف الزامات قانونی می‌تواند موجب استرداد حق دلالی، جریمه چندبرابری، تعلیق پروانه کسب و در صورت تکرار، ابطال پروانه کسب شود.
ضمانت اجرای اداری و صنفی: تخلف مشاور می‌تواند به تعلیق یا ابطال مجوز فعالیت و محدودیت ادامه فعالیت صنفی منجر شود.
ضمانت اجرای مدنی: در صورت ورود خسارت به طرفین
معامله، مشاور املاک حسب مورد ممکن است با مسئولیت جبران خسارت مواجه شود.
ضمانت اجرای کیفری: صرف تخلف از مقررات ثبت، لزوماً جرم کیفری نیست؛ اما اگر رفتار مشاور واجد عناوینی مانند کلاهبرداری، جعل، استفاده از سند مجعول یا انتقال مال غیر باشد، تعقیب کیفری نیز امکان‌پذیر است.
نتیجه: مشاور املاک نمی‌تواند با استناد به رضایت طرفین یا عرف بازار از مسئولیت قانونی خود شانه خالی کند؛ تخلف می‌تواند هم‌زمان تبعات تعزیراتی، صنفی، مدنی و در صورت تحقق عنوان مجرمانه، کیفری داشته باشد
*وکیل پایه یک دادگستری
