وقتی موجر ودیعه را پس نمیدهد؛ مستأجر چگونه حق خود را مطالبه کند؟
با پایان قرارداد اجاره، یکی از مهمترین دغدغههای مستأجر، بازپسگرفتن ودیعه از موجر است؛ اما اگر صاحبخانه از پرداخت آن خودداری کند، مستأجر چه راه قانونی برای مطالبه حق خود دارد؟ آیا میتواند تا زمان دریافت ودیعه از تخلیه ملک خودداری کند؟
فصل سوم؛ تمام شدن قرارداد اجاره برای بسیاری از مستأجران به معنای آغاز یک دغدغه تازه است؛ دغدغهای که نه درباره پیدا کردن خانه جدید، بلکه درباره بازگشت پولی است که ماهها یا سالها در اختیار موجر قرار داشته است. در شرایطی که ودیعه یا رهن، بخش قابل توجهی از سرمایه خانوار را تشکیل میدهد، تأخیر یا امتناع موجر از بازگرداندن این مبلغ میتواند برنامه مالی مستأجر را مختل و حتی او را برای تأمین هزینه اجاره خانه بعدی با مشکل مواجه کند.
هرچند پایان قرارداد اجاره در ظاهر نقطه پایان رابطه میان موجر و مستأجر است، اما در عمل ممکن است اختلافات تازهای درباره مبلغ ودیعه، خسارتهای احتمالی ملک، قبوض، اجارهبهای معوق یا زمان تحویل کلید شکل بگیرد. گاهی موجر با استناد به خسارت وارده به ملک یا بدهیهای مستأجر، از پرداخت تمام یا بخشی از ودیعه خودداری میکند و در مقابل، مستأجر نیز ممکن است تصور کند تا زمانی که پولش را دریافت نکرده، الزامی برای تخلیه یا تحویل ملک ندارد.
اما قانون در این میان چه میگوید؟ مستأجر برای بازپسگیری ودیعه از چه مسیر قانونی باید اقدام کند؟ آیا ارسال اظهارنامه کافی است یا باید دادخواست مطالبه وجه مطرح شود؟ در صورت بروز اختلاف بر سر خسارت، چه کسی باید آن را اثبات کند و میزان آن چگونه تعیین میشود؟ همچنین آیا امکان مطالبه خسارت تأخیر در پرداخت ودیعه وجود دارد؟
در این گفتوگو با سیده فرشته حسینی وکیل دادگستری و عضو کانون وکلای دادگستری مرکز با بررسی این پرسشها تلاش میکنیم مسیر قانونی مستأجر برای بازپسگیری ودیعه و مهمترین نکاتی را که موجر و مستأجر هنگام پایان قرارداد باید بدانند، روشن کنیم.
-اولین اقدام قانونی مستأجر در صورت امتناع موجر از بازپرداخت مبلغ ودیعه در زمان پایان قرارداد چیست؟
حسینی: به محض پایان مدت قرارداد اجاره و امتناع موجر از استرداد ودیعه، نخستین اقدام قانونی مستأجر، ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است.
مستأجر باید در متن این اظهارنامه صراحتاً اعلام کند که مدت قرارداد منقضی شده، ملک تخلیه و آماده تحویل است و از موجر دعوت کند که در تاریخ و ساعت مشخصی (مثلاً ۴۸ یا ۷۲ ساعت پس از ابلاغ) جهت تحویل گرفتن کلید و همزمان، پرداخت ودیعه اقدام کند. این اقدام، تاریخ دقیق مطالبه رسمی و حلول اجل تعهد را جهت مطالبه خسارت تأخیر تأدیه مستند میسازد.
مستأجر میتواند تا زمان دریافت کامل مبلغ ودیعه، از تخلیه ملک خودداری کند
- آیا مستأجر میتواند تا زمان دریافت کامل مبلغ ودیعه، از تخلیه ملک خودداری کند؟ رابطه حقوقی تخلیه و استرداد ودیعه (حق حبس) چیست؟
حسینی: بله، تخلیه ملک و استرداد ودیعه، تعهدات متقابل و همزمان هستند. مطابق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، اجرای تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، موکول به استرداد سند یا وجه ودیعه به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجراست؛ بنابراین مستأجر حق حبس دارد و تا زمان تودیع وجه توسط موجر، ملزم به تخلیه نیست و تصرف او غاصبانه به شمار نمیرود؛ در نتیجه موجر نمیتواند بابت این دوره مطالبه اجرتالمثل کند.
اما توجه به یک مرز باریک حقوقی الزامی است: اگر موجر ودیعه را به صندوق دادگستری تودیع کند و قبض آن را به مرجع اجرا ارائه دهد، حق حبس مستأجر زایل میشود. در این صورت، ادامه تصرفات مستأجر غیرقانونی بوده و موجر میتواند بابت ایام پس از تودیع، مطالبه اجرتالمثل کند.
-آیا موجر میتواند به طور یکجانبه و خودسرانه بابت خسارتهای ادعایی به ملک، مبلغی را از ودیعه کسر کند؟
حسینی: خیر؛ موجر به هیچ عنوان حق ندارد به طور یکجانبه و خودسرانه، مبلغی را بابت خسارت ادعایی از ودیعه کسر کند.
وفق مقررات ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، موجر مکلف است همزمان با تودیع کل مبلغ ودیعه در صندوق دادگستری، دادخواست مطالبه خسارت خود را تقدیم دادگاه صالح کرده و گواهی تقدیم دادخواست را به دایره اجرا ارائه دهد. اجرای احکام صرفاً به میزان مبلغ مورد ادعا در دادخواست از پرداخت وجه به مستأجر خودداری کرده و پس از رسیدگی و صدور حکم قطعی، طلب موجر را کسر و باقیمانده را به مستأجر میدهد.
میزان خسارت وارده صرفاً بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری یا توافق مکتوب طرفین تعیین میشود. همچنین استهلاک متعارف ملک (ناشی از گذر زمان و استفاده عادی) خسارت محسوب نمیشود و هزینههای رفع آن بر عهده موجر است.
موجر نمیتواند کل مبلغ ودیعه را بابت بدهیهای معوق نزد خود نگه دارد
-آیا موجر مجاز است کل ودیعه را بابت بدهیهای معوق مستأجر (مانند اجاره، شارژ و قبوض) نزد خود نگه دارد؟
خیر؛ بر اساس همان ضوابط ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، ادعای بدهی مستأجر بابت اجارهبها، قبوض آب، برق، گاز و تلفن، مجوز حبس خودسرانه کل ودیعه نیست. موجر باید برای این مطالبات نیز دادخواست ارائه دهد و با ارائه گواهی دادخواست به دایره اجرا، توقیف موقت همان میزان از ودیعه را تا صدور رأی قطعی درخواست کند. کسر بدون طی تشریفات قضایی، تخلف حقوقی است.
دادخواست مطالبه ودیعه
-دادخواست مطالبه ودیعه باید تحت چه عنوانی طرح شود و روند رسیدگی به آن چگونه است؟
حسینی: خواسته حقوقی مستأجر در این فرض، دادخواست مطالبه وجه ودیعه یا قرضالحسنه به انضمام خسارت تأخیر تأدیه و خسارات دادرسی است.
روند رسیدگی بدین صورت است که پس از ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، پرونده با توجه به مبلغ خواسته و ساختار قضایی محل به دادگاه صلح یا دادگاه عمومی حقوقی ارجاع میشود. در جلسه رسیدگی، با ارائه قرارداد اجاره و اثبات تحویل یا آمادگی برای تحویل ملک (از طریق اظهارنامه)، موجر به استرداد وجه محکوم خواهد شد.
-خسارت تأخیر تأدیه ودیعه چیست و بر چه مبنایی محاسبه میشود؟
حسینی: اگر مستأجر ملک را تخلیه کرده و آمادگی خود را برای تحویل کلید مستند کرده باشد، اما موجر ودیعه را پس ندهد، خسارت تأخیر تأدیه قابل مطالبه است.
مبنای محاسبه این خسارت، رأی وحدت رویه شماره ۸۵۰ هیئت عمومی دیوان عالی کشور مصوب ۱۴۰۳/۰۵/۱۶ است. طبق این رأی، خسارت تأخیر تأدیه بر اساس تناسب تغییر شاخص سالانه بانک مرکزی از تاریخ مطالبه/تخلیه تا زمان پرداخت واقعی محاسبه میشود.
-اگر موجر ادعا کند پول ندارد یا بخواهد پرداخت ودیعه را منوط به اجاره دادن ملک به شخص ثالث کند، تکلیف چیست؟
حسینی: ادعای عدم تمکن مالی با مشروط کردن استرداد ودیعه به آمدن مستأجر بعدی، تعهد موجر را ساقط نمیکند و دفاع موجهی در دادگاه نیست.
اگر موجر ملک را بدون تسویه با مستأجر قبلی به شخص دیگری اجاره دهد، تعهد او به استرداد ودیعه مستأجر اول پابرجا بوده و در صورت طرح دعوا، علاوه بر محکومیت به پرداخت اصل و خسارت تأخیر تأدیه، در مرحله اجرا ممکن است با توقیف اموال (از جمله مسدود شدن حسابهای مالی یا توقیف ملک) و حتی اعمال قانون نحوه اجرای محکومیتهای مالی مواجه شود.
-مستأجر هنگام تخلیه ملک، برای پیشگیری از ادعاهای بعدی موجر چه اسنادی را باید تهیه کند و تأمین دلیل چه نقشی دارد؟
حسینی: مستأجر باید اقدامات زیر را انجام دهد:
_ تنظیم صورتجلسه تحویل ملک با امضای موجر، شهود یا مدیر ساختمان.
_ گرفتن عکس و فیلم تاریخدار و واضح از تمامی بخشهای ملک، کنتورها و وسایل.
_ در صورت امتناع موجر از تحویل گرفتن یا امضای صورتجلسه، مستأجر باید دادخواست تأمین دلیل (موضوع ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی) ثبت کند. با حضور عضو مجری یا کارشناس رسمی در محل، وضعیت ظاهری ملک و سلامت آن به طور رسمی صورتجلسه میشود که این گزارش، معتبرترین سند دفاعی مستأجر در دادگاه خواهد بود.
-در صورت عدم توافق طرفین بر سر میزان خسارت یا بدهی، مرجع قضایی چگونه تصمیم میگیرد؟
حسینی: چنانچه طرفین بر سر میزان خسارت یا بدهی به توافق نرسند، مرجع رسیدگیکننده پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری متخصص ارجاع میدهد. کارشناس با بازدید از ملک و بررسی مستندات (از جمله گزارش تأمین دلیل اولیه مستأجر)، میزان خسارت واقعی و غیرمتعارف را تعیین کرده و دادگاه بر مبنای نظریه کارشناس رأی صادر میکند.
بهترین مسیر برای ثبت شکایت
-نقشه راه عملیاتی مستأجر برای به حداقل رساندن ریسکها و پرهیز از اشتباهات رایج چیست؟
حسینی: ارسال اظهارنامه رسمی: بلافاصله پس از انقضا یا در شرف انقضای قرارداد، اظهارنامهای مبنی بر آمادگی برای تخلیه و مطالبه ودیعه ارسال کنید.
ثبت دادخواست تأمین دلیل: اگر موجر برای تحویل گرفتن ملک همکاری نمیکند، دادخواست تأمین دلیل ثبت کنید تا وضعیت ملک رسماً صورتجلسه شود.
تودیع کلید: کلید ملک را به شورای حل اختلاف یا دادگاه صلح تودیع کرده و قبض یا رسید آن را دریافت کنید تا «تصرف» شما خاتمه یافته تلقی شود و مستحق خسارت تأخیر تأدیه شوید.
طرح دعوای اصلی: دادخواست مطالبه وجه ودیعه و خسارت تأخیر تأدیه را ثبت کنید.
این اشتباهات را مرتکب نشوید تا سریعتر به حقوق خود برسید!
-اشتباهات مهلکی که مستأجر باید از آنها پرهیز کند را توضیح دهید؟
حسینی: تحویل دادن کلید بدون دریافت رسید مکتوب یا بدون تودیع رسمی: این کار به موجر اجازه میدهد مدعی شود ملک هنوز تخلیه نشده و مطالبه اجرتالمثل کند.
امضای فرم تسویهحساب کامل پیش از دریافت واقعی پول: امضای هرگونه رسید یا توافقنامهای که در آن قید شده باشد ودیعه به طور کامل مسترد شد، مانع از اقدام حقوقی بعدی خواهد بود، حتی اگر در واقعیت پولی پرداخت نشده باشد.
سکونت بدون مجوز در ملک پس از تودیع وجه توسط موجر: این کار مستأجر را به پرداخت اجرتالمثلهای سنگین محکوم میکند.
ضمانت اجرای مطالبه اجارهبهای بیش از سقف مقرر
-در رابطه سقف ۲۵ درصدی افزایش اجرا بها بر اساس قانون، مردم باید به چه نکاتی توجه کنند؟
حسینی: مبنای قانونی تعیین سقف اجارهبها، ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها مصوب ۱۴۰۳ است. مطابق ضوابط اجرایی این مقررات، در صورتی که موجر بیش از سقف مجاز مقرر دریافت کند، مستأجر میتواند نسبت به مطالبه و استرداد وجوه اضافه پرداختی اقدام کند. حق پیگیری مستأجر برای مطالبه مبلغ مازاد، تا پنج سال پس از پرداخت پیشبینی شده است.
همچنین تنظیم قرارداد خارج از سقفهای قانونی از سوی مشاوران املاک میتواند واجد آثار و ضمانت اجراهای تعزیراتی باشد. بنابراین، درج مبلغی بیش از سقف مقرر در قرارداد، حتی با تنظیم قرارداد عادی یا توافق ظاهری طرفین، لزوماً مانع از پیگیری حقوقی مستأجر نخواهد بود.
سقف یکسان ۲۵ درصدی در سال ۱۴۰۵، ناظر بر تمدید قرارداد مستأجر موجود است؛ نه لزوماً قراردادهایی که با مستأجر جدید منعقد میشوند. در قراردادهای جدید یا موارد تغییر مستأجر، باید ضوابط و سقفهای مصوب شورای مسکن استان مربوط نیز بررسی شود؛ زیرا ممکن است بر حسب شرایط هر استان، نرخ متفاوتی اعلام شده باشد.
در عمل، مستأجری که قصد استفاده از حمایتهای مصوبه سال ۱۴۰۵ را دارد، باید همزمان سه امر را حفظ کند: اعلام روشن درخواست تمدید، پرداخت منظم اجارهبها و هزینههای قراردادی، و نگهداری مستندات پرداخت و مکاتبات با موجر. این اقدامات، در صورت بروز اختلاف و طرح درخواست تخلیه، نقش مؤثری در اثبات برخورداری وی از حمایتهای قانونی خواهد داشت.
انتهای پیام/
