بازگشت قراردادهای یکسان به روال قانونی؛ انتقال مالکیت منوط به تأیید نهایی سردفتر شد

به گزارش فصل سوم، علی خندانی، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران، با اشاره به برگزاری جلسات متعدد در سطوح مختلف قوه قضاییه، اظهار کرد: این جلسات با حضور معاون اول محترم قوه قضاییه، معاونان قوه و مسئولان ذی‌ربط برگزار شد و موضوع از ابعاد مختلف قانونی، آیین‌نامه‌ای، دستورالعملی و همچنین از حیث نحوه اجرای فرآیند توسط مردم، مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی مورد بررسی کامل قرار گرفت.

وی افزود: در این جلسات، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با حضور فعال معاونان و در رأس آنان ریاست محترم سازمان ثبت، دیدگاه‌های خود را درباره اشکالات و تبعات اجرای شیوه فعلی اعلام کرد. سازمان ثبت مخالفت خود را با تغییر مالکیت صرفاً بر مبنای قرارداد یکسان در سامانه و انعکاس آن در دفتر املاک اعلام و مشکلات ایجادشده برای مردم، دفاتر اسناد رسمی، مشاوران املاک و حوزه ثبتی را تشریح کرد.

خندانی ادامه داد: در نهایت، پس از بررسی‌های انجام‌شده و اقناع کامل معاون اول محترم قوه قضاییه نسبت به موضوع، نحوه اجرای بخشنامه تبصره (۳) بند «ر» ماده (۵) دستورالعمل ماده (۲۶) آیین‌نامه قانون الزام، تهیه و ابلاغ شد.

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران تصریح کرد: بر اساس جمع‌بندی نهایی، مقرر شد روال کار مطابق مفاد آیین‌نامه ادامه یابد؛ به این معنا که در بخش‌هایی از قراردادهای یکسان که نیازمند مراجعه به دفترخانه نیست، طرفین یا مشاوران املاک بتوانند قرارداد را تنظیم کنند. همچنین کلیه اقداماتی که در آیین‌نامه تصریح شده است، از جمله پرداخت حقوق دولتی، احراز هویت، احراز اسناد و سایر موارد قانونی، باید انجام شود.

وی گفت: پس از انجام این مراحل و ثبت قرارداد در سامانه، اطلاعات قرارداد در دفتر املاک منعکس خواهد شد؛ اما نه به‌عنوان انتقال مالکیت. بدین ترتیب، مالکیت همچنان به نام فروشنده باقی می‌ماند و صرفاً در ذیل دفتر املاک و پاسخ استعلامات، قید خواهد شد که معامله‌ای بر اساس قرارداد یکسان میان فروشنده و شخص ثالث در تاریخ مشخص و با شناسه و مشخصات معین انجام شده است تا اشخاص بعدی و مراجع ذی‌ربط از وجود آن مطلع شوند.

خندانی افزود: همچنین مقرر شد این اطلاعات در اختیار مراجع استعلام‌کننده از جمله دادگاه‌ها، دفاتر اسناد رسمی و سایر مراجع اداری قرار گیرد. بر این اساس، انتقال مالکیت به نام خریدار، پس از طی فرآیندهای قانونی و پرداخت‌های مربوطه، اخذ استعلامات و در نهایت تأیید سردفتر انجام خواهد شد.

وی خاطرنشان کرد: دستور اصلاح سامانه توسط معاونت محترم امور اسناد صادر شده و فرآیند به وضعیت پیشین و منطبق با آیین‌نامه بازگشته است.

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران تأکید کرد: چنانچه در این فرآیند، برخی اقدامات توسط تنظیم‌کنندگان قرارداد انجام نشده باشد، دفترخانه موظف به انجام آن خواهد بود. به عنوان مثال، در صورت عدم پرداخت حقوق دولتی، دفترخانه باید نسبت به محاسبه و وصول آن اقدام کند. پس از رفع کلیه نواقص و حصول اطمینان از صحت فرآیند، دفترخانه می‌تواند تأیید نهایی را صادر کند و تنها پس از این تأیید است که انتقال مالکیت در دفتر املاک محقق خواهد شد.

خندانی افزود: همچنین تأکید شد که صرف ارسال قرارداد به دفترخانه به معنای امکان تأیید آن نیست و دفاتر موظف‌اند تمامی مراحل مقرر در آیین‌نامه را به‌صورت کامل کنترل کنند؛ از جمله بررسی حقوق دولتی، احراز هویت، کنترل اسناد، اخذ استعلامات لازم و سایر موارد قانونی. در صورتی که هر یک از این مراحل ناقص باشد، دفترخانه باید نسبت به رفع نقص اقدام کند و در صورت عدم امکان رفع نقص، قرارداد را مطابق مقررات رد و مراتب را به طرفین اعلام کند.

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران اظهار کرد: هرگونه سهل‌انگاری در تأیید قراردادها می‌تواند مسئولیت‌های حقوقی و انتظامی جدی برای سردفتران ایجاد کند؛ زیرا آیین‌نامه مسئولیت صحت اقدامات و رفع محدودیت‌های ناشی از قراردادهای یکسان را بر عهده دفتر اسناد رسمی قرار داده است. براین اساس، دفاتر اسناد رسمی باید تنها در صورتی نسبت به تأیید قرارداد اقدام کنند که از انجام کامل تمامی الزامات قانونی اطمینان حاصل کرده باشند و در غیر این صورت از تأیید آن خودداری نمایند. حتی پس از اجرای اصلاحات جدید نیز مسئولیت دفاتر در کنترل پرداخت‌ها، استعلامات، احراز هویت، بررسی اسناد و سایر کنترل‌های قانونی همچنان به قوت خود باقی خواهد بود و تأیید نهایی صرفاً پس از انجام کامل این بررسی ها امکان‌پذیر است.

قراردادهای یکسان از حیث ماهیت حقوقی، رسمی نیست

خندانی در ادامه با اشاره به مباحث مطرح‌شده درباره ماهیت حقوقی قراردادهای یکسان گفت: پس از بروز برخی مشکلات در جریان اجرای این فرآیند، موضوع ماهیت حقوقی قراردادهای یکسان بار دیگر در جلسات تخصصی مورد بحث و بررسی قرار گرفت. در آخرین جلسه برگزارشده نیز این پرسش مطرح شد که آیا قراردادهای یکسان سند رسمی، سند عادی، در حکم سند رسمی یا صرفاً در حکم پیش‌نویس هستند.

وی افزود: این موضوع از جنبه‌های مختلف حقوقی، فنی، اجرایی، نظارتی و پیشگیرانه مورد بررسی قرار گرفت و دیدگاه‌های متفاوتی درباره آثار و تبعات تلقی این قراردادها به‌عنوان سند رسمی یا عادی مطرح شد. با این حال، در نهایت دیدگاه رسمی بودن این قراردادها مورد پذیرش قرار نگرفت.

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران تصریح کرد: جمع‌بندی مطرح‌شده در جلسات این بود که قراردادهای یکسان سند رسمی محسوب نمی‌شوند و اکثریت قریب به اتفاق مسئولان و کارشناسان اعتقادی به رسمی بودن آن ندارند.

وی ادامه داد: همچنین مقرر شد بررسی‌های حقوقی دقیق‌تر در قالب کارگروه‌های تخصصی ادامه یابد تا درباره ماهیت حقوقی این قراردادها و نحوه مواجهه قانونی با آنها تصمیم‌گیری نهایی صورت گیرد.

خندانی گفت: آنچه در حال حاضر مورد توافق قرار گرفته، این است که قراردادهای یکسان رسمی تلقی نخواهند شد و تفاوت اصلی آنها با قراردادهای عادی، ثبت اطلاعات آنها در سامانه و ایجاد محدودیت‌ها و آثار پیش‌بینی‌شده در مقررات مربوط است. در صورت نیاز نیز ممکن است در آینده دستورالعمل یا مقررات تکمیلی برای تبیین ابعاد موضوع تدوین و ابلاغ شود.

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران در پایان با قدردانی از مجموعه مدیریتی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، به‌ویژه معاونت امور اسناد، معاونت املاک، معاونت فناوری و همچنین دکتر بابایی، رئیس سازمان ثبت، از پیگیری‌های مستمر و اقدامات مؤثر انجام‌شده در راستای اصلاح این موضوع تقدیر کرد.

وی همچنین از معاونان قوه قضاییه، اعضای شورای راهبری اجرای قانون الزام و در رأس آنان حجت‌الاسلام و المسلمین جناب آقای خلیلی، به‌دلیل پیگیری مسئولانه و دلسوزانه این موضوع تشکر کرد و گفت: با وجود حجم بالای مسئولیت‌ها و مشغله‌های کاری، ایشان با اختصاص وقت کافی و اهتمام ویژه، روند بررسی و رفع مشکلات را دنبال کردند و در نهایت با صدور دستورالعمل‌های لازم، زمینه اصلاح رویه‌ها و بازگشت اجرای مقررات قانونی به مسیر صحیح را فراهم کردند.