نشست قضایی| تخلف سازنده از شرط قرارداد مشارکت در ساخت

فصل سوم؛ در نشست قضایی برگزارشده در شهرستان اسفراین استان خراسان شمالی، وضعیت حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت در فرضی بررسی شد که سازنده پس از نیمه‌تمام رها کردن پروژه، واحدهای ساختمانی را برخلاف شروط قرارداد به صورت پیش‌فروش واگذار کرده است.

بر اساس موضوع مطرح‌شده، قرارداد مشارکت در ساخت برای احداث ساختمانی شش‌واحدی منعقد شده بود که مطابق آن، سه واحد به سازنده و سه واحد به مالک زمین تعلق می‌گرفت. با این حال، سازنده ضمن توقف عملیات ساختمانی، سهم خود را در قالب پیش‌فروش به اشخاص ثالث واگذار کرده بود و این پرسش مطرح شد که مالک چه دعوایی می‌تواند اقامه کند و وضعیت حقوقی پیش‌خریداران چگونه خواهد بود.

نظر هیئت عالی

هیئت عالی نشست قضایی با تفکیک فروض مختلف اعلام کرد چنانچه در قرارداد مشارکت در ساخت، پیش‌فروش واحدها از سوی سازنده ممنوع شده و برای تخلف از این شرط نیز حق فسخ یا انفساخ قرارداد پیش‌بینی شده باشد، مالک می‌تواند قرارداد مشارکت را فسخ یا انفساخ آن را اعلام کند. در این صورت، قراردادهای منعقدشده میان سازنده و پیش‌خریداران نیز قابلیت ابطال خواهند داشت.

به اعتقاد هیئت عالی، اگر در قرارداد حق انحلال پیش‌بینی نشده باشد، مالک ابتدا باید دعوای الزام سازنده به انجام تعهدات قراردادی را مطرح کند و در صورتی که اجرای تعهدات امکان‌پذیر نباشد، به استناد تخلف از شرط فعل، حق فسخ قرارداد برای وی ایجاد خواهد شد.

همچنین در صورتی که قرارداد مشارکت همچنان معتبر باقی بماند و فسخ آن مورد تأیید قرار نگیرد، پیش‌خریداران می‌توانند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل مورد معامله را علیه مالک و سازنده اقامه کنند.

نظر اکثریت

اکثریت قضات نیز بر این باور بودند که اقدام نخست مالک باید طرح دعوای الزام سازنده به انجام تعهدات باشد. اگر پس از صدور حکم، اجرای تعهد ممکن نشود و سازنده نیز مالی برای اجرای حکم نداشته باشد و تکمیل پروژه از سوی مالک نیز مقدور نباشد، اجرای شرط متعذر شده و مالک می‌تواند با استناد به مواد ۲۳۷ تا ۲۴۰ قانون مدنی، دادخواست اعلام فسخ قرارداد را مطرح کند.

به اعتقاد اکثریت، پس از فسخ قرارداد، مالکیت عرصه به مالک زمین بازمی‌گردد و اعیان متعلق به سازنده خواهد بود. از آنجا که در این وضعیت نوعی شراکت قهری میان طرفین ایجاد می‌شود و امکان افراز نیز وجود ندارد، ملک به فروش خواهد رسید؛ بهای عرصه به مالک زمین و ارزش اعیان با رعایت حقوق قانونی به پیش‌خریداران اختصاص می‌یابد.

نظر اقلیت

در مقابل، اقلیت قضات معتقد بودند که با توجه به عدم ایفای تعهد از سوی سازنده، مالک از همان ابتدا و بدون نیاز به طرح دعوای الزام به انجام تعهد، می‌تواند مستقیماً دادخواست فسخ قرارداد را مطرح کند و پس از صدور حکم، آثار و مراحل بعدی مطابق رویه بیان‌شده از سوی اکثریت دنبال خواهد شد.

انتهای پیام/