وضعیت کیفری "فروش ملک فاقد سند رسمی و با سند عادی" به چند نفر

به گزارش فصل سوم؛  اداره کل حقوقی قوه قضائیه در نظریه شماره ۷/۱۴۰۴/۷۲۰ مورخ ۱۴۰۵/۰۵/۱۸، در پاسخ به استعلام‌های متعدد دربارهٔ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اعلام کرد که عبارت «هیچ شکایت کیفری مسموع نیست» در ماده یک این قانون، ظهور در صدور قرارهای شکلی دارد و به معنای ورود در ماهیت دعاوی نیست.

بنابراین، در مواردی که متهم به دلیل موانع شکلی قابل تعقیب کیفری نباشد، قاضی باید با استناد به ملاک مواد ۱۳ و ۳۸۳ و بند «پ» ماده ۳۸۹ قانون آیین دادرسی کیفری، قرار موقوفی تعقیب صادر کند.

تعقیب کیفری فروشنده ملک با اسناد عادی به چند نفر، در صورت عدم ثبت در سامانه

در پاسخ به این پرسش که آیا مالکی که بدون ثبت در سامانه، ملک خود را به افراد متعدد با اسناد عادی منتقل کند، قابل تعقیب کیفری است، نظریه مشورتی با توجه به پاسخ سوال اول، این نتیجه را می‌دهد که تعقیب کیفری به دلیل موانع شکلی موقوف می‌شود و موضوع از مصادیق صدور قرار منع تعقیب نیست.

 انتقال آپارتمان‌های فاقد سند تفکیکی و پیش‌فروش ساختمان

نظریه مشورتی با اشاره به اینکه آپارتمان (اعیانی) که برای آن سند تفکیکی رسمی صادر نشده است، در زمره اموال غیرمنقول فاقد سند رسمی است، اعلام کرد که انتقال آن بدون ثبت در سامانه، از شمول حکم ماده یک قانون الزام و ضمانت‌اجراهای آن خارج است. با این حال، اگر عرصه دارای سند حدنگار (سند سبز) باشد، انتقال سهم مشاعی عرصه و همچنین پیش‌فروش ساختمان (اعیانی احداث‌نشده) مشمول ماده یک و تبصره ۴ این ماده است و باید در سامانه ثبت شود.

 پاسخ به سوال ۵ و ۶: ثبت رجوع از هبه و اخذ به شفعه در سامانه

در پاسخ به این پرسش که آیا ثبت رجوع از هبه یا اخذ به شفعه در سامانه ثبت الکترونیک اسناد امکان‌پذیر است، نظریه مشورتی اعلام کرد که این اقدامات مستلزم صدور رأی مرجع قضایی یا داوری است و به صرف اعلام اراده رجوع‌کننده یا اخذ به شفعه، ثبت در سامانه امکان‌پذیر نیست. همچنین با توجه به اینکه رجوع از هبه و اخذ به شفعه ماهیتاً فسخ معامله تلقی نمی‌شوند و اصل بر عدم تشریفات است، تشریفات مقرر در تبصره یک ماده یک قانون، شامل این ایقاعات نمی‌شود.

پاسخ به سوال : شمول ماده ۲ نسبت به اسناد رهنی

در پاسخ به این پرسش که «قراردادهای خصوصی» در ماده ۲ قانون شامل چه قراردادهایی است و آیا اسناد رهنی اموال غیرمنقول را شامل می‌شود، نظریه مشورتی با استناد به مفهوم قراردادهای خصوصی، این موضوع را در چارچوب ماده ۲ و سایر مقررات مربوط قابل بررسی دانسته است.