۴ نکته مهم درباره رای وحدت رویه جدید: شهرداری با تصویب طرح شهری، مالک عرصه نمیشود
عیسی امینی*
مضمون رأی وحدت رویه هفته جاری هیأت عمومی دیوان عالی کشور: «اگر ملکی در طرح تملک شهرداری یا هر دستگاه اجرایی قرار گرفته و بهطور رسمی به دیگری منتقل شود، خریدار قائممقام خاص مالک پیشین در مطالبه بهای ملک است و میتواند مستقیماً آن را از دستگاه تملککننده مطالبه کند.»
پیرامون این رأی وحدت رویه و به بهانه آن، میتوان چهار مسئله مهم را مطرح نمود:
۱- به محض قرار گرفتن ملک در طرح و شروع اجرا، شهرداری مالک نمی شود.
صرف قرار گرفتن ملک در طرح تملک، برای دستگاه اجرایی حق و مبنای قانونی برای تملک ایجاد میکند اما بهخودیخود موجب انتقال مالکیت نمیشود. مالکیت دستگاه اجرایی زمانی تحقق مییابد که تملک از طریق توافق طرفین یا مطابق سازوکارهای مقرر در قانون با انتقال انجام شود؛ از جمله لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸، قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها مصوب ۱۳۶۷ و قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب ۱۳۷۰/۰۸/۲۸.
البته این اختیار نامحدود نیست. با توجه به ضرورت اجرای طرح در مهلت متعارف و با لحاظ رأی وحدت رویه شماره ۷۴۷ مورخ ۱۳۹۴/۱۰/۲۹، در صورت عدم اقدام دستگاه اجرایی در مهلت مقرر یا متعارف، مالک میتواند حسب مورد الزام دستگاه به خرید یا ابطال طرح را درخواست کند. بنابراین، قرار گرفتن ملک در طرح، تا زمانی قابل توجیه است که دستگاه اجرایی در مسیر اجرای واقعی آن اقدام کند.
۲- امکان انتقال و معامله ملک اعم از بیع، صلح و غیره توسط مالک با وجود طرح ممکن است.
از آنجا که قرار گرفتن ملک در طرح، بهخودیخود موجب سلب مالکیت نمیشود، انتقال آن به دیگری، از حیث اصل اعتبار و نفوذ معامله، امکانپذیر است. با این حال، اگر خریدار از وضعیت ملک بیاطلاع بوده باشد، حمایت از وی حسب مورد میتواند در قالب خیاراتی همچون تخلف از شرط، تدلیس و سایر خیارات، در صورت احراز شرایط آن و جهل خریدار، مطرح شود.
۳- حسب رأی وحدت رویه، ذینفع مطالبه بها پس از انتقال رسمی، خریدار است نهمالک زمان طرح.
با انتقال رسمی ملک، خریدار جدید، بهعنوان قائممقام خاص مالک پیشین، ذینفع مطالبه بهای ملک از دستگاه تملککننده خواهد بود و میتواند مستقیماً این بها را مطالبه کند. این نتیجه، مستقیماً از مفاد رأی وحدت رویه و اصول مسلم حقوقی در مورد آثار قانونی مالکیت به دست میآید.
۴- قلمرو این قائممقامی محدود است و به مطالبات دینی مستقل مربوط به ملک و دستگاه اجرایی قبل از انتقال رسمی تسری نمییابد.
مطالباتی مانند خسارت یا اجرتالمثل مربوط به دوره پیش از انتقال رسمی، صرفاً با انتقال ملک به خریدار منتقل نمیشود؛ زیرا قائممقامی مورد نظر رأی، ناظر به حق مطالبه بهای ملک از دستگاه اجرایی به عنوان مالک قانونی است و نمیتوان آن را به سایر حقوق و مطالبات دینی مالک پیشین که پیش از انتقال رسمی ایجاد شدهاند و تابع اصل نسبی بودن دین است، تسری داد.
از سوی دیگر، مطالبات دینی مستقلی که پیش از انتقال ملک ایجاد شده و ذمه دستگاه اجرایی را در برابر مالک پیشین مشغول کرده است، تابع قواعد عمومی انتقال طلب است و انتقال آنها نیازمند واگذاری مستقل طلب در چارچوب قانونی خود خواهد بود، نه صرف انتقال رسمی عین ملک.
این برداشت، ضمن رعایت حدود مفاد رأی وحدت رویه، مانع از آن میشود که آثار قائممقامی خاص به مطالباتی فراتر از موضوع رأی تسری پیدا کند و در عین حال، هدف رأی در شناسایی ذینفع واقعی و تسهیل مطالبه بهای ملک از دستگاه تملککننده را تأمین میکند.
*وکیل پایه یک دادگستری و رئیس اسبق کانون وکلای مرکز
