تمدید خودکار اجاره نامه‌ها و ممنوعیت تخلیه مستأجران در شرایط جنگی
گزارش مرکز پژوهش ها درباره ثبات سکونتی مستأجران در شرایط جنگی و پساجنگی، با اشاره به سکونت بیش از 5.3 میلیون خانوار ایرانی در واحدهای استیجاری، مجموعه ای از پیشنهادهای سیاستی برای جلوگیری از جابه جایی اجباری، کنترل اجاره بها و حمایت از خانوارهای آسیب پذیر ارائه کرده است.
به گزارش فصل سوم به نقل از روابط عمومی مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی، دفتر مطالعات اجتماعی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در گزارش «پایداری ساختاری جامعه‌محور: الزامات سیاستی حمایت از خانوارهای مستأجر در وضعیت جنگ و پساجنگ» با تأکید بر نقش حمایتی دولت در مدیریت بازار اجاره، هشدار می‌دهد که اختلال در فعالیت‌های اقتصادی، کاهش درآمد خانوارها و افزایش هزینه‌های تأمین مسکن می‌تواند مستأجران را با خطر ناتوانی در پرداخت اجاره‌بها و ودیعه و در نتیجه جابه‌جایی اجباری مواجه کند.
بر اساس این گزارش، پیامدهای بی‌ثباتی سکونتی به مسائل اقتصادی محدود نمی‌شود و می‌تواند انسجام اجتماعی و توان جامعه برای مواجهه با بحران را نیز تحت تأثیر قرار دهد. از این منظر، تضمین دسترسی پایدار به مسکن در دوره جنگ و پس از آن، یکی از وظایف مهم نظام حکمرانی عنوان شده است.
بیش از ۵.۳ میلیون خانوار مستأجر در کشور
بر اساس داده‌های سال ۱۴۰۳ که در گزارش مورد استناد قرار گرفته است، بیش از ۵.۳ میلیون خانوار، معادل بیش از ۱۹ میلیون نفر و حدود ۲۰.۴ درصد جمعیت کشور، در واحدهای استیجاری سکونت دارند. همچنین، تعداد خانوارهای مستأجر در کشور حدود ۳.۸ برابر خانوارهای مؤجر اعلام شده است.
این گزارش با اشاره به تمرکز جمعیت مستأجر در مناطق شهری می‌گوید بیش از ۹۵ درصد مستأجران کشور در شهرها زندگی می‌کنند و شمار خانوارهای مستأجر شهری بیش از پنج برابر خانوارهای مؤجر در این مناطق است.
بر همین اساس، گزارش تأکید می‌کند که در شرایط جنگی، افزایش هزینه‌های مسکن و اختلال در درآمد خانوارها می‌تواند به تشدید مشکلات سکونتی در شهرها منجر شود؛ ازاین‌رو، سیاست‌های حمایتی باید متناسب با شرایط بحران و میزان آسیب‌پذیری خانوارها طراحی شوند.
ضرورت عبور از رویکرد تاب‌آوری به پایداری سکونتی
یکی از محورهای اصلی گزارش، نقد اتکای صرف به سازوکارهای متعارف بازار و الگوی تاب‌آوری برای مدیریت بحران مسکن است. در این گزارش، استدلال شده است که بازگشت به وضعیت پیش از جنگ، در شرایطی که بازار اجاره با مشکلات ساختاری مواجه بوده، لزوماً به حل مسئله منجر نمی‌شود.
بر این اساس، رویکرد پیشنهادی با عنوان «پایداری ساختاری جامعه‌محور» بر حفظ کارکردهای حیاتی جامعه در دوره بحران تأکید دارد و ثبات سکونتی را در اولویت قرار می‌دهد. در این چارچوب، حفظ دسترسی خانوارها به مسکن باید بر سودآوری حداکثری املاک استیجاری تقدم داشته باشد و مداخلات دولت نیز متناسب با شدت بحران تنظیم شود.
گزارش برای اجرای این رویکرد، سه مرحله «جنگ فعال»، «دوره متزلزل پس از جنگ یا آتش‌بس» و «دوره تثبیت پس از جنگ و بازسازی» را از یکدیگر تفکیک کرده و برای هر مرحله، مجموعه‌ای از ابزارهای سیاستی پیشنهاد می‌کند.
تمدید خودکار قراردادها و محدودیت تخلیه در دوره اضطراری
یکی از مهم‌ترین پیشنهادهای گزارش، تمدید خودکار و الزام‌آور قراردادهای اجاره و ممنوعیت عمومی تخلیه در مرحله اضطراری جنگ است. بر اساس این پیشنهاد، در مراحل بعدی و با تثبیت شرایط، امکان پذیرش استثناهای محدود و قابل راستی‌آزمایی، از جمله تخلفات اثبات‌شده مستأجر یا نیاز حیاتی مالک به ملک، فراهم خواهد شد.
در این الگو، تخلیه در موارد موجه نیز باید با پیش‌بینی کمک‌هزینه جابه‌جایی همراه باشد تا از تحمیل فشار مضاعف بر خانوارهای مستأجر جلوگیری شود.
کنترل اجاره‌بها و ودیعه نیز از دیگر محورهای پیشنهادی است. گزارش، اعمال کنترل شدید هزینه‌های سکونتی در دوره جنگ فعال و حرکت به سمت سقف‌گذاری پلکانی و متناسب با تورم رسمی در دوره تثبیت پساجنگ را پیشنهاد می‌کند.
حمایت مالی از مستأجران و جبران هزینه‌های مالکان
در بخش دیگری از گزارش، کاهش یا بخشودگی اجاره‌بها برای خانوارهای متأثر از جنگ مطرح شده است. بر اساس پیشنهادهای ارائه‌شده، برای املاک عمومی و دولتی و مناطق بحرانی می‌توان معافیت‌های کامل در نظر گرفت و برای گروه‌هایی مانند آسیب‌دیدگان مستقیم جنگ، آوارگان، ایثارگران و نیروهای پشتیبان حیاتی، تخفیف‌های هدفمند اعمال کرد.
گزارش همچنین بر ضرورت پیش‌بینی سازوکارهای جبرانی برای مالکان، به‌ویژه مالکان خرد، تأکید دارد. معافیت‌های مالیاتی، مشوق‌های مرتبط با تراکم ساختمانی، یارانه مستقیم اجاره و کالابرگ مسکن از جمله ابزارهایی هستند که در این گزارش برای حمایت از مستأجران و جبران بخشی از هزینه‌های مالکان پیشنهاد شده‌اند.
بر اساس این رویکرد، حمایت ویژه از خانوارهای آسیب‌پذیر باید به‌گونه‌ای طراحی شود که در کنار جلوگیری از بی‌خانمانی و جابه‌جایی اجباری، امکان استمرار همکاری مالکان در اجرای سیاست‌های حمایتی نیز فراهم شود.
مقابله با تخلیه غیرمستقیم و تخلفات بازار اجاره
یکی دیگر از محورهای گزارش، تدوین مقررات برای مقابله با رفتارهایی است که می‌تواند مستأجران را به ترک اجباری واحد مسکونی وادار کند. قطع خدمات، تهدید و ایجاد مزاحمت از جمله مصادیق مطرح‌شده در این بخش است.
گزارش پیشنهاد می‌کند برای رسیدگی فوری به این موارد، سازوکارهای حقوقی و اجرایی مشخصی پیش‌بینی شود و درخواست‌های تخلیه مرتبط با رفتارهای آزارگرانه، مطابق ضوابط قانونی، مورد رسیدگی قرار گیرند.
همچنین، وضع جریمه‌های بازدارنده متناسب با میزان تخلف، برخورد با واسطه‌های متخلف در بازار املاک و اعمال محدودیت‌های ثبتی و اداری برای املاک متخلف، از دیگر پیشنهادهای این گزارش است.
ایجاد «اورژانس مسکونی» برای حمایت از مستأجران
در بخش مربوط به ابزارهای اجرایی، ارتقای سامانه ملی املاک و اسکان و ایجاد درگاه «اورژانس مسکونی» پیشنهاد شده است. هدف از این اقدام، ایجاد سازوکاری متمرکز برای شناسایی موارد بحران سکونتی، نظارت بر اجرای مقررات و تسهیل مداخلات حمایتی عنوان شده است.
بر اساس پیشنهاد گزارش، هوشمندسازی استعلام‌ها، تقویت نظارت یکپارچه و الزام به دریافت کد رهگیری یکتا برای خدمات عمومی مرتبط، می‌تواند به افزایش قابلیت رصد قراردادها و اجرای مؤثرتر سیاست‌های حمایتی کمک کند.
تجربه اوکراین و ضرورت طراحی الگوی بومی
گزارش در بررسی تجربه جنگ اوکراین، بر نقش حمایتی دولت در حفظ ثبات سکونتی تأکید می‌کند و در عین حال، تفاوت شرایط ایران با اوکراین را مورد توجه قرار می‌دهد. در این ارزیابی، خروج شمار زیادی از شهروندان اوکراینی از کشور و برخورداری این کشور از کمک‌های خارجی، از جمله تفاوت‌های مهم دو وضعیت عنوان شده است.
بر همین اساس، گزارش پیشنهاد می‌کند ایران با توجه به محدودیت‌های احتمالی منابع و ضرورت اتکا به ظرفیت‌های داخلی، الگوی بومی پایداری سکونتی را بر پایه حمایت هدفمند، پوشش گسترده بازار اجاره، هماهنگی نهادی و نظارت مؤثر طراحی کند.
در مجموع، این گزارش بر ضرورت اتخاذ سیاست‌های مرحله‌ای برای حفظ ثبات سکونتی مستأجران در دوره جنگ و پس از آن تأکید دارد؛ سیاست‌هایی که از تمدید قراردادها و کنترل هزینه‌های مسکن تا حمایت مالی، مقابله با تخلفات و ایجاد سازوکارهای متمرکز رسیدگی به بحران‌های سکونتی را در بر می‌گیرد.
