راهکار جذب ارزش افزوده زمین برای تامین مالی پروژه های قطار شهری
مرکز پژوهش‌های مجلس، در گزارشی با اشاره به بحران فزاینده تأمین مالی زیرساخت‌های شهری ناشی از رشد شهرنشینی و فرسودگی شبکه‌های شهری، استفاده از مکانیسم «جذب ارزش افزوده زمین» (LVC) را به عنوان راهکاری نوین و مستقل از مالیات پیشنهاد کرده است.
به گزارش فصل سوم، دفتر مطالعات بخش عمومی مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارش خود آورده که رشد شتابان شهرنشینی در دهه‌های اخیر، همراه با محدودیت زمین شهری، فرسودگی زیرساخت‌ها و افزایش تقاضا برای خدمات، فشار فزاینده‌ای بر منابع مالی و مدیریتی شهرها وارد کرده است.
در این گزارش گفته شده که در پاسخ به این چالش‌ها، مکانیسم جذب ارزش‌افزوده زمین (LVC) به‌عنوان رویکردی نوآورانه در تأمین مالی توسعه شهری در جهان مطرح شده است.
در بخش دیگری از این گزارش آمده که برای ایجاد ارزش‌افزوده توسط پروژه‌های زیرساختی ۴ عامل اصلی وجود دارد که پایه و اساس عوامل مؤثر بر فرایند LVC را تشکیل می‌دهند. نخست، پروژه زیرساختی باید مزایای مهمی برای مردم محلی به همراه داشته باشد و این مزایا برای کاربران مهم و ارزشمند باشد. دوم، مزایای توسعه برای شهروندان در دسترس‌تر باشد. سوم، زمین در آن منطقه محدود باشد، یعنی نتوان به‌راحتی زمین‌های جدید برای ساخت‌وساز اضافه کرد.
در این گزارش گفته شده که در این حالت، زمانی‌که تقاضا برای مسکن زیاد می‌شود، قیمت زمین افزایش می‌یابد. چهارم، زیرساخت‌ها باید بادوام باشند و آثار خارجی آنها برای مدت طولانی پایدار باقی بماند. عامل اول مزایای اولیه را ایجاد کرده، عامل دوم این مزایا را مکانی کرده و عوامل سوم و چهارم، آنها را به ارزش اقتصادی تبدیل می‌کند.
مرکز پژوهش ها در این گزارش آورده که در نهایت، پژوهش حاضر نشان می‌دهد که مکانیسم جذب ارزش‌افزوده زمین (LVC) به‌عنوان ابزاری کلیدی برای توسعه شهری پایدار عمل می‌کند، مشروط بر اینکه سه رکن عدالت اجتماعی، کارایی اقتصادی و پایداری به‌طور همزمان در طراحی و اجرای آنها مدنظر قرار گیرد.
در بخش یافته‌های کلیدی این گزارش هم آمده که مکانیسم LVC یک ابزار مالی مستقل از مالیات است که به‌عنوان بازپرداخت مالکان زمین به دولت در قبال ارزش‌افزوده ناشی از اقدام‌های عمومی عمل می‌کند. این ارزش‌افزوده صرفاً بر زمین متمرکز بوده (نه بر ارزش کلی ملک) و همین ویژگی موجب حمایت گسترده اقتصاددانان از این مکانیسم شده است.
در این گزارش گفته شده که می‌توان رابطه بین زیرساخت‌های شهری و جذب ارزش‌افزوده زمین را دوجانبه و علت و معلولی دانست. ازیک‌سو سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها ارزش زمین را افزایش داده و ارزش‌افزوده عمومی ایجاد می‌کند. ازسوی‌دیگر مکانیسم LVC، این ارزش را به منبع مالی برای تأمین مالی پروژه‌های توسعه‌ای تبدیل می‌کند.
در این گزارش آمده که دامنه استفاده از درآمدهای LVC به زمینه نهادی و سیاسی بستگی دارد. در برخی موارد، مانند هنگ‌کنگ، درآمدهای حاصل از LVC به‌طور مستقیم برای تأمین مالی پروژه ایجاد کننده ارزش‌افزوده استفاده می‌شوند. در نیویورک، فروش حقوق توسعه عمودی ( افزایش تراکم و ارتفاع) برای پروژه‌های مرتبط در همان منطقه به‌کار گرفته می‌شود.
در رویکردی گسترده‌تر، مانند کلمبیا، درآمدهای LVC به صندوق‌های توسعه عمومی هدایت می‌شوند تا پروژه‌های شهری در مناطق مختلف را تأمین مالی کنند. این انعطاف‌پذیری به LVC امکان می‌دهد تا ضمن توزیع عادلانه‌تر مزایا، نیازهای متنوع توسعه شهری را برآورده کند.
در بخش پیشنهادات هم عنوان شده که چالش بسیار جدی تأمین مالی پروژه‌های بزرگ‌مقیاس زیرساختی شهر، نیاز مالی است. شهرداری‌های کشور به خصوص در کلان‌شهرها می‌توانند با فراهم کردن زیرساخت‌های قانونی و رفع موانع حقوقی موجود زمینه لازم برای استفاده از روش LVC را در گام اول به‌طور محدود در پروژه‌های بزرگ‌مقیاس شهر، نظیر قطار شهری فراهم کنند. شناسایی نفع برندگان این پروژه‌ها ساده‌تر است و می‌تواند به‌عنوان نمونه اولیه تجربه شده و سپس به سایر پروژه‌های شهری گسترش یابد.
