ادعای ناقله بودن قرارداد یکسان و پیشنهاد اصلاح قانون الزام
احسان معدولیت*
در قسمت قبلی یادداشت، درباره ادعای ناقله بودن قراردادها بحث شد.
اکنون ادامه بحث قبلی پیگیری میشود:
بند ۲ ماده ۱۵ آییننامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در خصوص «منتقلالیه» نامیدن متقاضی خرید قبل از انتقال رسمی مالکیت و نیز ماده ۱۴ آییننامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در خصوص انعکاس مراتب قرارداد یکسان در دفتر املاک قبل از انتقال رسمی مالکیت در دفتر اسناد رسمی، در حدی که موهم توهم انتقال تشریفاتی مالکیت مال غیرمنقول با قراردادهای یکسان است و شاید به دلیل اضطرابات فوق در مرزبندی اسناد عادی و رسمی و ناتوانی در تبیین شفاف یک قاعده حقوقی طبق اصول راهنمای ثبتی و مجامله در باب زمان انتقال مالکیت، که واجد آثار مهمی از حیث منافع و امکان توقیف اصل مال حسب ماده ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی است، به امضای ریاست محترم قوه قضائیه نرسیده و لذا قابل ابطال در دیوان عدالت اداری است، اصلاح شود.
النهایه، منظور از «منتقلالیه» در بند ۲ ماده ۱۵ آییننامه قانون الزام، منتقلالیه در همان قرارداد یکسان است و طبق اصول راهنمای ثبتی، قرارداد یکسان بین طرفین مؤثر است، اما جهت تأثیر نسبت به ثالث، باید تشریفات ثبت رسمی در دفترخانه را طی کند. هدف این بوده که قراردادهای عادی انتظام یافته و در چارچوب قرارداد یکسان یا پیشنویس پذیرششده کاتب، قابلیت استماع در محاکم پیدا کند، نه اینکه رسمینمایی و یا ناقله رسمی تلقی شود.
همچنین، اصلاح بند ۵ دستورالعمل و سند الزامات فنی و حقوقی نحوه تنظیم قرارداد یکسان از طریق سکوهای موضوع ماده (۲۶) آییننامه ماده (۳) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مصوب ۶ دی (روز دفاتر اسناد رسمی، در تقارن با روز ۲۸۲ سال و آیه ۲۸۲ سوره بقره) سال ۱۴۰۴، با اصلاحات و الحاقات بعدی، مطلوب است که شگفتانه مقرر داشته است: «ماده ۵- ثبت معامله توسط سکو باید به ترتیب زیر انجام شود: ر- بلافاصله پس از امضای طرفین و شاهدان، سازمان مجدداً استعلامات موضوع بند «ت» این ماده را انجام داده و در صورت احراز موارد استعلامشده، بلافاصله قرارداد را در سامانه ثبت مینماید و سپس بر اساس ماده (۲۵) آییننامه اقدام و پیامکی حاوی کد رهگیری ثبت معامله به طرفین و شاهدان ارسال میکند. تبصره ۳- سازمان مکلف است با رعایت مواد ۱۵، ۱۹ و ۲۵ آییننامه، مفاد قراردادهای ثبتشده را بدون نیاز به تأیید سردفتر، به صورت برخط و آنی در دفتر الکترونیک املاک ثبت کند و در مواردی که عمل حقوقی متضمن انتقال مالکیت است، نام منتقلالیه را به عنوان مالک در دفتر الکترونیک املاک ثبت کند.»
در اثر اجرایی شدن آن، در پاسخ استعلام ثبت دفترخانه، جواب آمد که با تنظیم قرارداد یکسان، سند مالکیت بیاعتبار است؛ لذا بر اساس آن، جواب استعلام ثبت از سوی ادارات ثبت برای مالکی که سند مالکیت به نامش است و در جریان قرارداد یکسان همه ثمن را هم نگرفته، صادر نشده و سبب اختلال در معاملات قطعی و رهنی مردم و ایجاد نارضایتی بیجا در شرایط شبهجنگی کشور شد؛ در حالی که ماده ۶۹ قانون ثبت و بندهای ۶۵ و ۸۴ بخشنامههای ثبتی، مرتبط با حقوق عامه و به جهت پیشگیری از جرم و تخلف است، نه روشی جبرانی.
متأسفانه آییننامه ماده ۳ قانون الزام در خصوص تغییر در دفتر املاک بحثی نکرده، ولی دستورالعمل فوق کرده و دفتر املاک را تغییر میدهد و رفع محدودیت دفترخانه هم فقط برای انتقالات ارادی بعدی مفید است و فوت خریدار قرارداد یکسان، مانع انتقال قهری به ورثه یا انتقال اجرایی به دیان خریدار قرارداد یکسان نیست؛ امری که هرگز مراد طرفین نبوده است (ما وقع لم یقصد و ما قصد لم یقع). در حالی که اصولاً ماده ۳ قانون الزام، تدوین آییننامه را برای نحوه اتصال دلالان به سامانه و ارتباط با دفاتر و تقسیم اسناد جایز دانسته، نه نحوه تغییر مالک در دفتر املاک، که بتوان با دستورالعملی که در اصلاح اخیر آییننامه راه نوشتن آن باز شده و اصولاً بعد از فراغت از نوشتن آییننامه موجبی برای اصلاح آن وجود ندارد، مفاد ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک کشور را عوض کرد. امری که نیاز به تصریح مقنن در تغییر مهمترین دفتر ثبتی مملکتی دارد.
طبعاً قوه قضاییه، پس از تهیه و تصویب آییننامه اجرایی ماده ۳، ظرف مهلت مقرر و اتمام مأموریت وی، مجاز به اصلاح آییننامه و افزودن یک ماده بدان و اعطای حق تهیه و تدوین دستورالعملهای بیشمار به سازمان، در ماده ۳۰ الحاقی مورخ ۲۷ آبان ۱۴۰۴ به آییننامه ماده ۳ قانون الزام، نیست. لذا تجدیدنظر در دستورالعمل فوق و نیز نامه شماره ۱۴۰۵/۲۳۶۵۹ مورخ ۲۲ اردیبهشت ۱۴۰۵ معاون توسعه فناوری و خدمات الکترونیک ثبتی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و نامه شماره ۱۴۰۵/۳۰۰۰۶ مورخ ۱۴۰۵/۲/۳۰ معاون امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت نیز، در قسمتی که تغییر در دفتر املاک برخلاف ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک را تجویز میکند و اصولاً قانون مجوزی برای نوشتن این دستورالعملِ موجد و سالب حق ماهوی نداده، شایسته است؛ چراکه اصل ۸۵ قانون اساسی، تقنین و ایجاد حق و تکلیف را در صلاحیت انحصاری مجلس شورای اسلامی دانسته و مقرر داشته است: «سمت نمایندگی قائم به شخص است و قابل واگذاری به دیگری نیست. مجلس نمیتواند اختیار قانونگذاری را به شخص یا هیأتی واگذار کند.»
در نهایت، اصل ۱۷۰ قانون اساسی جمهوری اسلامی، روزنه این فریادرسی در رویه قضایی است که مقرر داشته است: «قضات دادگاهها مکلفند از اجرای تصویبنامهها و آییننامههای دولتی که مخالف با قوانین و مقررات اسلامی یا خارج از حدود اختیارات قوه مجریه است، خودداری کنند و هر کس میتواند ابطال اینگونه مقررات را از دیوان عدالت اداری تقاضا کند.»
د- چون در حقوق ثبت، به عنوان شعبهای از حقوق عمومی، انتقال مالکیت رسمی اموال غیرمنقول، به عنوان رکن سرزمینی تشکیل حاکمیت، به صرف ایجاب و قبول واقع نمیشود، به حکم قاعده «لاضرر» و بنا به مصالح قطعیه اجتماع و نظام و کشور، مصرح در بیان اخیر رهبری شهید انقلاب در مورخ ۶ تیر ۱۴۰۲، و اینکه حاکمیت باید بداند که سرزمینش در مالکیت و تصرف چه کسانی است، اعم از دوست یا دشمن، باید تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی و ارسال خلاصه معامله و ثبت در دفتر املاک اداره ثبت، حسب مواد ۲۲، ۲۶ و ۷۲ قانون ثبت و ماده ۱۰۴ آییننامه قانون ثبت و ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی، را جزء اخیر علت تامه جهت امکان استناد نوشته علیه ثالث و محدود کردن حقوق بالقوه ثالث، نظیر اجرای ماده ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی، قرار داد.
مادام که ثبت رسمی در دفترخانه انجام نشده باشد، از عدم جواز حکم ضرری استنباط میشود که عقد، مراعی است تا ثبت رسمی در دفترخانه انجام شود؛ والا عقد بین دو طرف، در حدود شرعی، چون غصبی نبودن مکان نمازگزار، مؤثر است.
لکن انتقال مالکیت رسمی، که اثر بیع و عقود ناقله رسمی عین است و میتواند به دلایل ارادی (نظیر شرط ذخیره مالکیت) یا قانونی (نظیر بازداشت بودن یا لزوم تشریفات مزایده و مناقصه معاملات دولتی یا انتقال غیرمنقول ثبتشده) یا مادی (نظیر بیع کلی فیالذمه) مؤخر از عقد بیع باشد، در قبال ثالث مؤثر نبوده و مراعاست؛ اما نکته مهم این است که مدت این مراعا بودن باید در قانون (نه آییننامه، که موجد حق و تکلیف نیست، تعیین شود و تا ابد امور معلق نماند و دیگر اینکه باید مشخص شود در فاصله این مراعا بودن، در صورت تبادل عوضین، آیا طرفین باید به هم اجرتالمثل بدهند یا نه؟ متأسفانه این امور مهم در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تعیین تکلیف نشده و بعضاً در آییننامه به قرارداد احاله شده است)، نظیر تعیین تکلیف قرارداد یکسان در قرارداد بعد از شش ماه، حسب بند ۳ ماده ۱۵ آییننامه اجرایی ماده ۳ قانون الزام، که دور از منطق قانونگذاری و ایجاد حق و تکلیف است؛ لذا باید در قانون تعیین تکلیف شود، نه قرارداد.
پیشنهاد این است که در اصلاح قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مدتی «قانونی» (نه قراردادی) برای ثبت رسمی در دفترخانه تعیین شود؛ کمااینکه در کشورهایی که به لحاظ ساختار سختافزار، نظیر وجود دفاتر املاک، آلمانی تلقی، ولی به لحاظ نرمافزار و قواعد حقوقی حاکم بر معاملات، فرانسوی هستند، مانند الزاس و موزل در مرز فرانسه و آلمان، که چند بار بین این دو کشور دستبهدست شده و قبل از الحاقات سرزمینی تابع قانون آلمان بوده و نظام حقوقی مختلط دارد، حسب بند ۶ ماده ۳۸ قانون ۱۹۲۴، موسوم به قانون ورود موزل (قانون ۱ ژوئن ۱۹۲۴ اجرای قانون مدنی فرانسه در بخشهای راین سفلی، راین علیا و موزل)، محدودیتهای بر حق واگذاری مندرج در سند انتقال مالکیت یا ناشی از هر سند دیگری، مانند وعده فروش، باید ثبت شوند و حسب قسمت اخیر یک پاراگراف مانده به آخر ماده ۴۲ قانون ۱۹۲۴، شش ماه مهلت برای ثبت قطعی این تعهدات مقدماتی رسمی تعیین شده و الا بیاعتبار خواهد بود.
و اگر در این مهلت هم توفیق تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاصل نشد، لااقل مهلتی برای ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی بعد از موعد محضر تعیین شود تا بالاخره تکلیف این انتقال رسمی، که نباید از منظر حاکمیت مخفی بماند، تعیین شود؛ کمااینکه در فرانسه، حسب ماده ۳۷ فرمان شماره ۵۵-۲۲ مورخ ۴ ژانویه ۱۹۵۵، مهلت ۳ سال برای ارائه دادخواست تعیین شده، والا محدودیت رسمی ناشی از قراردادهای حاوی مذاکرات مقدماتی، برای طرفین غیرقابل استناد میشود.
ملاک فوریت خیارات در فقه و لزوم مدت داشتن شرط فسخ، که مستند آن عدم ولایت افراد بر یکدیگر تا ابد و لزوم تعیین تکلیف امور حسب قاعده «لاضرر» است، در این موارد هم به کار میآید. به عبارتی، در اصلاح آتی قانون الزام لازم است ثبت رسمی انتقال در دفترخانه قانوناً شرط دوام عقد (ایجاب و قبول) تلقی شود و بعد از آن، قانوناً عقد منفسخ تلقی شود، مگر اینکه ظرف مهلت معین دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی داده شده تا انگیزه برای ثبت رسمی، یا لااقل الزام به آن، وجود داشته باشد و ثبت رسمی، یک عمل اخلاقی فاقد ضمانت اجرا و متروک نماند.
در خصوص تبادل عوضین نیز، بنا به مراضات حاصله، علیرغم عدم انتقال مالکیت رسمی در قرارداد یکسان، طرفین نباید به یکدیگر اجرتالمثل دهند.
*سردفتر اسناد رسمی
