چطور می‌شود سند حدنگار (سند مالکیت سبزرنگ) را باطل کرد؟
وحید قاسمی عهد*
همکار محترمی در مقام مشورت پرسیده اند، موکل، مالک یک ملک با سند رسمی مالکیت حدنگار (سبزرنگ) است.
نحوه تملک ملک به این صورت بوده که مالک اولیه، شخص «الف»، به موجب وکالت‌نامه رسمی بلاعزل و با اختیارات تام، اختیار انتقال ملک را به فرزند خود یعنی شخص «ب» اعطا کرده است. شخص «ب» نیز با استفاده از اختیارات مندرج در وکالت‌نامه و با حضور در دفتر اسناد رسمی، ملک را به شخص «ج» انتقال داده و «ج» نیز ملک را در سال 1405 با رعایت قانون الزام به ثبت اموال غیر منقول به موکل من منتقل کرده و سند رسمی مالکیت حدنگار( سبزرنگ) به نام موکل صادر شده است.
وراث پس از فوت مالک اولیه(الف)، با مراجعه به دادگاه صالح و اثبات اینکه پدرشان در زمان تنظیم وکالت‌نامه محجور بوده، حکم حجر(جنون) پدر را اخذ کرده اند و در ادامه، اکنون دعوایی به خواسته اعلام بطلان وکالت‌نامه، اعلام بطلان معامله، ابطال سند رسمی انتقال و ابطال سند مالکیت مطرح کرده‌اند.
پرسش این است که با توجه به اینکه سند مالکیت موکل از نوع اسناد حدنگار سبزرنگ موضوع قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است و انتقال نیز در دفتر اسناد رسمی به ثبت رسیده، آیا اساساً چنین سندی قابلیت ابطال دارد؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، چه دفاعی می‌توان در برابر دعوای خواهان‌ها مطرح کرد؟
پاسخ:
الف) پاسخ حقوقی:
شاید در بدو امر با مطالعه ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ثبت رسمی نتیجه بگیریم که چنین اسنادی قابل ابطال نیستند؛ زیرا، موافق این ماده:«هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین ... باشد ... باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها، در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی، شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است.»
ابتدا باید این تصور را اصلاح کنیم، سند مالکیت حدنگار سبزرنگ، صرفاً به دلیل نوع و رنگ آن یا به دلیل صدور بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، از مصونیت مطلق در برابر دعوی ابطال برخوردار نیست.به بیان دیگر، باید میان «رسمی بودن سند و ثبت رسمی معامله» از یک سو و «صحت و اعتبار ماهوی معامله و سبب انتقال مالکیت» از سوی دیگر تفکیک کرد.زیرا؛
اولا، ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات در صدد جلوگیری از اثر دادن به اعمال حقوقی ثبت‌نشده است؛ نه در مقام بیان اینکه هر معامله ثبت‌شده‌ای، حتی اگر به دلیل فقدان اهلیت، جعل، فقدان قصد یا سایر جهات قانونی باطل نیست.
ثانیا، بطلان معامله در صورت اثبات حجر سرنوشت قهری و محتوم است. لذا، دادگاه باید موافق ماده 1213 قانون مدنی اعمال حقوقی مجنون را باطل تلقی کند.
ثالثا،در پرونده حاضر، موضوع دعوا استناد به یک معامله عادی ثبت‌نشده نیست؛ بلکه خواهان‌ها مدعی‌اند که منشأ نمایندگی و انتقال مالکیت، یعنی وکالت‌نامه رسمی، به دلیل حجر اعطاکننده آن فاقد اعتبار بوده است. در نتیجه، نمی‌توان صرفاً با استناد به ماده ۱ قانون الزام، دعوای ابطال سند را غیرقابل استماع دانست.
بنابراین، پاسخ روشن است، سند سبزرنگ نیز مانند سایر اسناد رسمی مالکیت، در صورت اثبات جهت قانونی بی‌اعتباری منشأ انتقال، قابلیت ابطال قضایی دارد.
ب)پیشنهاد:
این پایان ماجرا نیست در این موارد وکیل مکلف است برای احقاق حق موکل خود از سایر ظرفیت ها استفاده کند و موافق ماده 44 قانون امور حسبی از ظرفیت اعتراض نسبت به حکم حجر استفاده کند. البته، در صورت رد این دعوی به نظر می رسد دادگاه چاره و گزیری جز اعلام بطلان و ابطال سند بیع و سند مالکیت ندارد.
*وکیل پایه یک داد‌گستری و استاد دانشگاه
