کنترل اجاره بدون الزام به تمدید قراردادها اجرایی نیست

به گزارش فصل سوم به نقل از مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، دفتر مطالعات اجتماعی این مرکز در گزارش «ارزیابی ماده (۷) قانون ساماندهی زمین، مسکن و اجاره‌بها و نقش کلیدی الزام به تمدید قراردادهای استیجاری» آورده که اجرای موفق سیاست کنترل اجاره‌بها مستلزم یک پیش‌شرط بنیادین یعنی الزام قانونی به تمدید خودکار قرارداد مستأجرانی که به تعهدهای خود عمل کرده‌اند و محدودسازی حق موجر برای عدم تمدید به «دلایل موجه قانونی» است. در غیاب این شرط، سیاست کنترل اجاره به‌سادگی از مسیر «عدم تمدید» دور زده می‌شود و به‌جای حمایت از مستأجران، چرخه‌ای از بی‌ثباتی سکونتی و جابه‌جایی‌های اجباری را فعال می‌کند.

در ادامه این گزارش تصریح شده که این مدل ترکیبی (کنترل اجاره به‌ همراه تمدید قراردادهای استیجاری و محدودسازی تخلیه) الگویی پذیرفته‌ شده در نظام‌های حقوقی، مانند ایالت‌های کالیفرنیا، نیویورک و اورگن و نیز کشورهای عضو OECD است. در ایران نیز سابقه آن در قوانین روابط موجر و مستأجر در سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ وجود دارد که اصل را بر «تمدید قانونی قرارداد» می‌گذاشتند. بااین‌حال، قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ با اعطای اختیار مطلق به موجر برای عدم تمدید قرارداد، این ثبات را از بین برد و زمینه بی‌ثباتی گسترده در بازار اجاره را فراهم کرد.

در بخش دیگری از این گزارش آمده که قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها (مصوب سال ۱۴۰۳) با وجود هدف کنترل قیمتی افزایش اجاره، بر همین بستر بی‌ثبات ساز تکیه دارد و امکان اجرای آن وجود ندارد. این گزارش استدلال می‌کند که اصلاح ماده (۷) قانون ساماندهی و افزودن «قاعده تمدید خودکار قرارداد و محدودسازی عدم تمدید به‌ دلایل موجه قانونی»، شرط لازم برای تحقق کنترل مؤثر افزایش اجاره‌بها و تضمین ثبات سکونتی است.

در بخش یافته‌های کلیدی این گزارش هم گفته شده که اجرای موفق سیاست کنترل اجاره (ماده (۷) قانون ساماندهی) در گروی یک اصل کلیدی است: قرارداد اجاره مستأجری که به تعهدهای خود عمل کرده، باید به‌صورت خودکار تمدید ‌شود، مگر آنکه موجر بتواند دلایل موجه قانونی برای عدم تمدید ارائه کند.

قانون باید برای مستأجران متعهد آرامش خاطر فراهم کند

در این گزارش تصریح شده که برای تحلیل دقیق اصل کلیدی موردنیاز قانون ساماندهی، باید میان دو وضعیت قانونی تفکیک قائل شد. دلایل فسخ و تخلیه در طول مدت قرارداد که مسئله اول است. این موارد ناظر بر تخلف‌های مستأجر (مانند تعدی و تفریط) بوده و در قوانین فعلی کشور تا حد زیادی به آن پرداخته شده است. برای مستأجران ساکن، این امنیت خاطر را فراهم می‌کند که در صورت عمل به تعهدهای قرارداد استیجاری، در معرض تخلیه دل‌بخواهی یا ناگهانی نیستند. 

محور بعدی دلایل موجه برای عدم تمدید پس از پایان قرارداد است. در این زمینه عنوان شده که این موارد استثنائاتی هستند که به موجر اجازه می‌دهد از قاعده «تمدید خودکار» پیروی نکند. این وجه دوم، ستون اصلی ثبات سکونتی و اجرای سیاست کنترل اجاره بوده که در نظام حقوقی ایران و به‌ویژه قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها دیده نشده است. تمرکز اصلی این گزارش بر این خلأ قانونی است.

در این گزارش توضیح داده شده که اگرچه برخی دلایل در هر دو وضعیت می‌توانند هم‌پوشانی داشته باشند (مانند عدم پرداخت اجاره)، اما مبنای قانونی و کارکرد سیاستی آنها کاملاً متفاوت است. سیاست کنترل اجاره، تنها زمانی موفق خواهد بود که هر دو وجه به‌صورت هم‌زمان اجرا شوند.

قاعده «تمدید خودکار» تا قبل از قانون سال ۱۳۷۶ تجربه شده است

در ادامه بیان شده که این اصل، یک ایده جدید یا وارداتی نیست، بلکه در قوانین پیش از قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ در نظام مسکن استفاده شده است. قوانین پیشین با محدود کردن تخلیه به ‌دلایل موجه (مانند نیاز شخصی مالک و تخلف مستأجر)، عملاً ثبات سکونتی را برای مستأجران تضمین می‌کردند.

در بخش دیگری از این گزارش عنوان شده که در بسته‌های سیاستی، کنترل اجاره این دو سیاست هم‌زمان اجرا می‌شوند تا ثبات سکونتی و اقتصادی خانوارها محقق شود. این قوانین عموماً برای رفع عدم تعادل در رابطه موجر و مستأجر و دستیابی به اهداف اجتماعی و اقتصادی کلان‌تر طراحی می‌شوند.

در آخرین محور یافته های گزارش هم ذکر شده که منطق سیاستی پشتیبان محدودسازی تخلیه مستأجران پرشمار است: تضمین ثبات سکونتی مستأجران و جلوگیری از جابه‌جایی اجباری، پیشگیری از بی‌ثباتی اقتصادی، پیشگیری و کاهش بیماری‌های جسمانی و روانی ناشی از بی‌ثباتی سکونتی، تضمین حق دسترسی همه شهروندان به مسکن، ایجاد تعادل در توان چانه‌زنی در رابطه استیجاری، حفظ استطاعت‌پذیری موجود فعلی مسکن و استفاده بهینه اجتماعی از آن و کنترل کردن فشار فزاینده بر نظام رفاهی.

پیشنهاد محدودسازی دلایل عدم تمدید قرارداد پس از پایان 

در بخش پیشنهادات هم عنوان شده که راهکارهای پیشنهادی این گزارش، بر ستون اصلی ثبات سکونتی یعنی «محدودسازی دلایل عدم تمدید قرارداد پس از پایان آن» متمرکز است. باید توجه داشت که این سیاست با «فسخ قرارداد در طول مدت آن» به ‌علت تخلف مستأجر، تفاوت دارد، هرچند برخی دلایل (مانند عدم پرداخت اجاره یا تعدی و تفریط) ممکن است در هر دو وضعیت مصداق داشته باشند. هدف از محورهای مطروحه، ایجاد یک چارچوب قانونی برای اصل «تمدید خودکار قرارداد» است که در آن، موجر صرفاً در صورت تحقق یکی از دلایل موجه، حق عدم تمدید قرارداد را خواهد داشت. این سیاست نیازمند تصمیم‌گیری‌های دقیق در مورد دلایل موجه، رویه‌های قانونی، ضمانت‌های اجرایی و بسته‌های حمایتی است. 

در این گزارش در حوزه سیاستی هم پیشنهاداتی بیان شده است. اولین محور دلایل موجه قانونی که مربوط به تعدی یا تفریط مستأجر هستند، است. در این زمینه توضیح داده شده که عدم پرداخت اجاره، نقض مفاد قرارداد، تعدی یا تفریط در استفاده از واحد مسکونی؛،دلایل موجه قانونی که مربوط به مستأجر نیستند: نیاز مالک به واحد مسکونی برای سکونت یا فروش واحد مسکونی، طی‌ کردن فرایند قضایی برای تخلیه واحد مسکونی یا ساختمان، تخریب و نوسازی ساختمان بر مبنای الزام‌های قانونی، تعمیرات اساسی واحد مسکونی لازم بر تداوم سکونت‌پذیری که نیاز به تخلیه مستأجر فعلی دارد.

محور بعدی تمهید ضمانت‌های اجرایی چندبُعدی است. در این حوزه تصریح شده که برای موجرانی که برخلاف قانون اقدام به تخلیه می‌کنند، باید جریمه‌های مالی و پرداخت خسارت در نظر بگیرند و برای مستأجری که ملک را تخلیه‌ کرده است، پرداخت کمک‌هزینه‌ جابه‌جایی در نظر گرفته شود.

در آخرین محور هم به تمهید بسته‌های حمایتی برای مقابله با آزارگری موجران اشاره شده و آمده که شامل مقرراتی جهت جلوگیری از رفتارهای آزارگرانه برای تخلیه خودخواسته، مانند سکونت‌ناپذیر ساختن واحد مسکونی از نظر فیزیکی به هر نحوی از انحا، سکونت‌ناپذیر ساختن واحد مسکونی از نظر آسایش روانی (مانند تهدید و ارعاب شفاهی یا رفتاری، مزاحمت‌های مستمر تلفنی یا حضوری و کنترل‌گری‌های سکونتی نظیر اعمال قوانین دل‌بخواهی مانند ممنوع کردن داشتن مهمان یا تعیین ساعت رفت‌وآمد).

انتهای پیام/